전원생활에 필요한 이모저모

전원생활에 필요한 이모저모

전원생활은 터를 잡는 것부터 시작하게 됩니다.

터를 잡는 것은 땅을 구입해야 하기 때문에 많은 자금이 필요하고 부동산 거래관련 지식도 있어야 하는 등 주의할 점들이 많습니다. 막상 시작하려고 하면 무엇부터 해야 할지 정리가 되지 않아 고민도 많이 하는데 전원생활을 위한 터를 잡을 때 고려할 사항들을 정리해보았습니다.

자연적 조건

땅은 다양한 얼굴을 가지고 있습니다.

특히 임야는 덩치가 크기 때문에 다양한 자연적인 여건을 갖추고 있습니다.
경관이 좋아 보이지만 실제로 경사가 심해 개발 등 다른 용도로 사용하기 힘든 경우도 많습니다.

땅을 고를 때는 자연적인 조건들을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

● 지형
옛부터 선조들은 좋은 주택부지를 고를 때 ‘배산임수(背山臨水)’라는 말을 흔히 썼습니다.

배후에는 산이 있고 앞에는 개울이 흐르며 남향을 보고 있는 부지가 최적의 입지조건을 갖추었다고 볼 수 있습니다.
하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수가 있으니 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴해야 합니다.

방향은 최근에 와서는 냉·난방 시설이 발달해 방향보다는 풍경이 좋은 곳을 선택하는 경우도 많이있습니다.

● 지반의 상태
가급적이면 ‘본 땅’이 좋고 풍수지리에서는 수맥이 통과하는 부지나 수맥이 모이는 장소에는 기가 빠져나가

그곳에 사는 사람이 아프거나 안 좋은 일이 생긴다 하여 피했습니다.

● 경사도
경사도는 완만한 경사도가 최적입니다. 임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 득하기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다.

반대로 주변보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 해야 하는 문제점을 안고 있습니다.

● 토질
자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.

● 기후조건
너무 춥거나 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 안개 등 지역적으로 기후 조건에 차이가 있으므로

취향을 고려해 선택해야 합니다.

● 형상
산의 형세가 비뚤거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다 산줄기가 끊어지지 않아야 합니다.

또한 임야인 경우 임상이 너무나 많으면 전용하기가 쉽지 않으므로 임상이 많은 곳은 피해야 합니다.

● 물
저수지나 계곡, 하천 등 물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성돼 있습니다. 그러나 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.

사회적 여건

땅을 고를 때 자연적인 여건보다 더 중요하게 생각해야 할 것이 사회적인 여건입니다.

개발과 관련이 있는 내용들을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

● 도로여건
도시로 출퇴근해야 하는 경우 출퇴근시간이 1시간이내여야 하고 1시간이내에 도달 할 수 있으려면

도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다. 따라서 장래 개발하려고 할 때는 무엇보다도 도로여건을 잘 살펴야 하는데 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 좋습니다.
그리고 주도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 때 많은 시간이 소요될 소지가 있으므로

대체도로가 있으면 더욱 좋습니다.

● 대중교통여건
자동차가 생활의 일부분이 되면서 출퇴근은 대부분 자가용으로 하게 됩니다. 하지만 매일 자가용을 운행할 수 없는 경우에는 버스나 지하철 또는 기차 등으로 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

● 교육여건
초·중·고교 등 학교에 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 좋습니다.

누구나 전원생활을 꿈꾸고 있지만 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제입니다.

● 의료시설여건
의료시설의 접근성은 상당히 중요한 요인이 됩니다.

갑작스런 비상사태가 생길 수 있기 때문에 인근에 의료시설이 입지하고 있으면 부가가치를 높이는 요인이 됩니다.

● 위험 혐오시설
위험한 물질을 제조하는 공장, 소음을 많이 발생시키는 공장, 악취를 배출하는 공장 등이 인근에 입지하고 있으면 주택지의 감가요인이 됩니다. 따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

● 근린상업시설의 입지
생필품을 원할하게 조달할 수 있도록 배후지역에 근린상업시설들이 잘 발달되어 있어야 합니다.

최근에는 주말쇼핑을 하는 경우도 많이 있습니다.

인문적 여건

땅을 구입한 후 지역주민과의 마찰, 민원 등으로 골치 아파하는 경우가 많습니다.

큰 것만 보고 사소한 것을 챙기지 못했기 때문입니다.

겉으로 드러나는 형체보다 더 중요한 것이 그 주변 여건들입니다.

특히 인문적인 여건도 챙겨보아야 한다는 점을 명심해야 합니다.

● 지역주민의 성향
사람은 혼자 살 수 없으므로 전원생활은 지역주민과의 교류가 상당히 중요합니다.
농촌지역은 도시의 개방적인 지역성과는 달리 씨족사회의 향토색이 짙은 배타적인 성격을 가지고 있기 때문에

외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 하고 지역주민과 융화 할 수 있는 마음자세가 필요합니다.

● 주변지역의 개발여부
주변지역에 대규모 개발계획이 있으면 도로여건이 좋아지고 지역이 발달하게 되어 투자가치가

그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다.

● 휴양시설 등의 입지여건
주말 나들이를 할 수 있는 장소가 인근에 많이 있다면 주말을 도심같이 짜증나는 교통체증에 시달릴 필요가 없는 쾌적한 휴식을 취할 수 있는 요인이 됩니다.

개발적인 여건

● 부지의 모양
직사각형이나 부정형부지의 경우에는 여유 공지 등이 많아 좋기는 하나 주택을 짓기에는 적정하지 않는 경우가 흔히 있습니다. 물론 평형을 몇 평형으로 하느냐 여부에 따라 달라지지만 국민주택규모를 고려한다면 주택의 폭은 8~10M 이상은 확보해야 하기 때문입니다.
따라서 부지의 형상은 정사각형의 정형이나 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다.

● 대지의 최소 폭
국민주택규모를 고려한다면 일반적으로 아파트의 경우에는 10~12M 이상의 주택 폭이 나오는데

그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수 있습니다.

이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계가 이루어지는 것도 하나의 방법입니다.

따라서 대지의 최소폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25M 이상을 확보 할 수 있는 부지가 좋습니다.

● 도로 폭
주택을 건축 할 수 있으려면 최소한 4M 이상의 도로와 접해 있어야 합니다.

도로가 인접되어 있지 않는 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없습니다.

건축법에서는 모든 건축물은 4M 이상의 도로에 접하여야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2M 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다.
또 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6M 이상이거나 4M 이상 2곳에 접하여야 한다고 규정하고 있습니다.

● 부지의 향
향은 전통적으로 남향이 좋습니다. 남향 중에서도 정남향보다 남동향이 좋은 걸로 나타나고 있지만

최근에는 향보다는 풍경이 더 좋은 것을 선호하는 경향이 두드러집니다.

향은 원래 냉·난방시설이 변변치 못했던 과거에 햇볕을 많이 받는 남향을 최고의 자리로 쳤지만 집의 단열이 많이 보완된 현대로 오면서 비중이 낮아졌고 최근에는 냉·난방시설의 발달로 향은 크게 고려하지 않고 있는 추세입니다.

● 지역 분위기
지역마다 분위기가 다르지만 첫눈에 마음에 드는 분위기는 별로 많지 않습니다.

분위기를 살피기 위해서는 적어도 하루에 세 번 이상은 현장조사가 필요합니다. 해뜨기 전에 한 번, 해가 중천에 떳을 때 한 번, 해질녘에 한 번은 가 보아야지 분위기를 파악 할 수 있습니다.

행정적인 여건

● 지적공부 확인
땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장 등을 반드시 확인해야 합니다.

농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 공부를 통해서 확인 해보아야 합니다.

보전임지에는 산림전용허가가 아주 까다롭기 때문이며 실무에서는 거의 불가능하다고 판단해도 무리는 아닙니다.

또한 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나, 입목본수도가 50% 이상(울창할 경우)이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 득하기가 실무에서는 매우 까다롭습니다.

이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

● 현황지목 파악
지목이란 토지의 이용 상황을 표시하는 것으로 토지대장과 지적도 또는 임야도에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 지목은 공부상 지목이고 실제로 이용하고 있는 지목을 현황지목이라고 하는데 이렇게 공부상 지목과 현황지목이 다를 수 있습니다.

● 소유권이전 여부
IMF 이후 정부에서는 부동산 경기부양을 위해 토지취득규제지역(토지거래허가 지역, 토지거래신고지역)을 1998년 3월 이후에 대부분 해제했습니다. 토지취득규제제도가 없어졌다고 하여 취득을 자유스럽게 할 수 있는 것은 아닙니다.

토지취득규제제도가 대부분 해제되면서 임야의 경우에는 임야매매증명이 없어져 누구나 임야를 취득 할 수 있으나, 농지의 경우에는 아직까지도 농지취득자격증명을 발급 받아야 농지를 취득 할 수 있기 때문에 누구나 농지를 취득 할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 예전보다는 훨씬 수월하게 취득 할 수 있는 길은 열려있습니다.

● 특별한 규제
지역마다 적용되는 특별한 규제제도가 있습니다.

특히

수도권 팔당상수원 인접지역인 팔당상수원수질보전특별대책 제 1권역인 남양주시, 여주군, 광주군, 가평군, 양평군, 용인시와 팔당상수원수질보전특별대책 제 2권역인 남양주시, 여주군, 가평군, 용인시, 이천시 등은 투자할 때 규제사항을 꼼꼼히 챙겨야 합니다

출처 : 토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/