자산관리사 FP-경기전망이 불투명하면 매도-매수 타이밍을 잡는 것도 어렵다.

요즘 부동산시장이 바닥이라는 주장이 다시 일고 있다. 과거 경험에 비추어 볼 때 소형 아파트 전세가 비율이 매매가의 70%에 육박하고, 소형 아파트 중심으로 매매거래가 늘어나고 있는 데다 고유가와 원자재가격 상승에 따른 물가 상승이 향후 아파트 분양가 및 부동산가격에 중장기적으로 영향을 미칠 것이라는 불안 때문이다. 수요-공급적인 측면에서도 2007년 이후 건축허가 및 사업승인 신청 건수가 꾸준히 감소하고 있어 향후 입주물량의 부족에 따른 공급부족이 우려되고 있는 상황이다. 또 2012년 대선, 총선 등이 진행되면서 으레 경기부양을 위한 정책이 나올 것이라는 기대감도 한몫하고 있다. 과거 부동산시장을 돌아볼 때 경험적으로 일리가 있는 예측이다. 그러나 결론부터 말하면 “꿈 깨라”는 말로 일축하고 싶다. 과거의 경험적 인식을 중심으로 현재 및 미래의 부동산시장이 해석되지도 않으며, 무엇보다 한국의 부동산시장이 정부의 정책적 의지와 내수경기 진작만으로는 경기부양이 쉽지 않기 때문이다. 현재 부동산시장은 국내적인 변수보다 미국과 유럽발 금융위기에 따른 충격이 국내 주식시장에 실시간으로 반영되고 중장기적인 국내경제전망을 어둡게 하고 있어 부동산시장의 ‘바닥'이라고 하더라도 구매 수요 자체가 위축되어 있다. 공급이 감소한 것 이상으로 수요가 감소했다는 말이다.   정부의 경기부양에 대한 정책 의지도 과거 침체된 경기를 부양하기 위한 “묻지마 부동산경기부양책”을 무분별하게 쏟아냈던 과거와는 달리 양면성을 가지고 있다.   한쪽에서는 전,월세 가격 상승 파동을 막기 위한 방편으로 도시형생활주택 건축기준 완화 및 기금 지원, 주택임대사업자에 대한 등록요건 완화 및 세제혜택 확대 등 민간임대주택 공급 활성화에 각종 행정규제를 완화하고 있고, 주택거래활성화를 위해 취득세 인하, 다주택자의 양도소득세 중과세 유예 등 세제상의 혜택을 주고 있다. 그러나 다른 한편에서는 실제 구매력으로 이어지는 대출 금리 인하나 대출조건 완화 등에 대해서는 여전히 옥죄고 있다. 심각한 스태그플레이션이 우려되는 상황에서 정부의 정책기조가 물가안정을 최우선으로 하고 있어 금리가 낮아진다거나 LTV, DTI 등 대출규제를 쉽게 풀지 못하고 있는 상황이다. 설사 금리가 낮아진다고 해도 LTV, DTI 등은 상황에 따라 탄력적으로 운용할 수 있어 부동산값 상승의 안전캡 역할을 하고 있다.   과거 선거철에는 지역개발 관련 공약이 난무하고, 지방자치단체장이나 지역 국회의원들이 경쟁적으로 지역개발을 중심으로 한 임기내 치적 중심의 부동산개발 정책을 지향해 왔지만, 요즘은 상황이 다르다. 국책사업으로 추진했던 4대강 사업도 질타의 대상이 되고 있고, 서울시에서 추진했던 뉴타운이나 한강르네상스를 중심으로 한 개발사업 등도 취소되거나 진행이 현실적으로 어려운 상황이다. 여당이든 야당이든 과거의 실정을 비판하고, 그것을 기반으로 상대적 지지를 확보해야 하는 상황에서 과거 지역개발 공약을 중심으로 한 정책에서 한 발 물러서고 있다. 과거 서울지역의 경우 '뉴타운'을 들고 나오면 지역주민들의 호응 속에 선거에서 승리했던 때와는 상황이 판이하게 다르다.   향후 부동산정책에 대한 정부의 정책방향도 앞으로 이루어질 선거와 무관하지 않다. 얼마전 서울시의 “무상급식 전면 실시 또는 단계적 실시”에 대한 투표 후 복지문제는 선거에서 가장 큰 화두가 되고 있다. 특히 야당은 ‘보편적 복지' 를 전면에 내세우며 중산층과 서민층의 지지를 호소하고 있는 상황에서 선거의 결과가 여당에 유리하든, 야당에 유리하든 “복지”문제는 향후 정치적, 정책적으로 중요한 화두이다.   서민복지에는 부동산문제도 포함되어 있다. 서민의 주거안정을 위해 주택가격상승 억제와 임대시장의 안정이 중요할 수밖에 없다. 정부는 임대주택 공급 확대는 물론 주택가격 안정을 정책의 우선순위로 둘 수밖에 없다. 또한 재정상황에 넘치게 의욕적으로 추진하는 각종 복지문제는 결국 추가적인 예산을 필요로 하고, 그 예산의 확보는 부동산 과다보유자에 대한 각종 세금징수로 연결될 수밖에 없다.   취득세나 양도소득세는 거래를 기반으로 부동산경기에 따라 세수의 부침이 심하고 일회적으로 징수되는 세금이지만 재산세나 종합부동산세 등 보유세는 정부의 재정적 측면에서는 과표의 조정에 따라 언제든 세수를 늘릴 수 있는 가장 확실한 대상이다. 최근 자영업자, 전문직고소득 직종, 연예인의 자유소득까지 세금의 탈루를 세밀하게 추적하고 있는 상황에서 세수확대의 한계에 봉착할 경우 결국 부동산보유세는 난무한 복지정책으로 구멍 나는 정부재정을 메꿀 수 있는 유일한 보루임에는 틀림없다.   향후 부동산시장을 전망함에 있어서 미국, 유럽발 금융위기와 세계경제의 흐름도 중요하지만, 정작 중장기적으로 주택 및 부동산 투자수요가 감소할 수밖에 없다는 점, 부동산시장이 과거와 같은 활황을 유지하기 힘들다는 점, 부동산보유 및 투자에 따른 수익률이 저하되는 근본적인 이유에는 이러한 국내의 정치적, 정책적 이유 또한 간과해서는 안 된다.   그러나 정치나 경제나 개인의 입장에서 보면 개인적인 의지로 좌지우지될 수 있는 상황이 아니다. 상황이 어떻게 전개되든 미래예측이 불투명하고, 위험요소가 많을수록 보수적으로 자산을 운용하고, 환금성 및 안전자산 위주로 부동산을 보유하는 것이 최선이다. 부동산은 여전히 중요한 자산이다. 스태그플레이션 하에서 대출이자가 올라가고 부동산 폭락 가능성이 크다고 해도 중장기적으로 보면 물가상승을 상쇄할 수 있는 자산도 부동산이기 때문에 전체 자산에서 부동산 자산의 일정 비율을 유지하는 것이 현명하다.   주택의 보유수를 무분별하게 늘릴 필요는 없지만, 집이 없는 사람들은 앞으로 임대가격의 안정을 기대하기 힘든 상황에서 거주목적의 주택구입은 가계경제를 위해서도 꼭 필요하다. 노후대비를 준비하는 중,장년층의 경우 불안한 국민연금과 늘어나는 노후생활비에 대비하여 주택연금으로 활용할 수 있는 1주택의 보유는 꼭 필요하다. 또 주택구입보다 임대시장이 확대되고 있고, 전세보다 월세 시장이 확대되고 있는 상황에서는 민간임대주택 활성화 정책 흐름에 발맞추어 세제혜택이 많은 주택임대사업에 대한 관심도 가져야 한다. 준 주택으로 주택임대사업자에 포함될 소지가 많은 주거용 오피스텔의 경우 불황 속에서 분양 및 매매 수요가 늘어나고 있는 것도 이 때문이다.   경기전망이 불투명하면 매도-매수 타이밍을 잡는 것도 어렵다. 부동산투자에 위험이 많은 상황에서 안전하게 부동산을 선택하는 원칙은 세 가지다.   첫째는 부동산의 입지적, 개별적 가치를 보고 판단한다. 둘째는 절세 효과가 큰 부동산을 선택한다. 셋째는 환금성이 좋은 소형 부동산에 분산투자한다.   한마디로 불투명한 상황 속에서 매도-매수 타이밍으로 시세차익을 기대하고 부동산시장에 접근하기 보다는 부동산의 본원적 가치를 보는 안목이 중요하고, 시장에 대한 판단이 어려운 상황일수록 소신을 가지고 “줏대 있게” 행동하는 것이 필요한 시점이다.

 

 

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