1. 종합부동산세 의의
: 전국의 부동산을 유형별로 구분하여 세대별 또는 인별로 합산한 후
그 합계액이 일정기준을 초과하는 보유자에게 과세되는 세금
1) 1차 : 재산세
각 부동산 소재지의 지방자치단체에서 관내 부동산을 유형별로 구분
→ 매년 7월, 9월에 재산세 부과
2) 2차 : 종합부동산세
주소지 관할 세무서에서 일정 금액을 초과하는 고액의 부동산 보유자
→ 매년 12월에 종합부동산세 과세
2. 종합부동산세 납세대상자
1) 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재
- 매년 6월 1일 현재 과세대상 부동산을 보유한 경우 과세
- 6월 1일 이전 부동산 양도자, 6월 1일 이후 부동산 취득자는 과세대상 아님
2) 과세대상 부동산(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)을 보유하고
- 종합합산토지 : 나대지와 같은 비사업용 토지
- 별도합산토지 : 빌딩이나 상가의 부속토지와 같은 사업용토지
- 상업용 건축물 : 종합부동산세가 과세되지 않고 그 부속토지에 대해서만 과세
- 분리과세토지 : 종합부동산세가 과세되지 않음
3) 기준금액 초과시 과세
과세대상 부동산별로 합산하여 과세기준금액 초과하는 경우 과세
과세대상 합산기준 과세기준금액
------------------------------------------------------
주택(부속토지 포함) 세대별 합산 주택공시가격 6억원 초과
종합합산토지(비사업용) 세대별 합산 개별공시지가 3억원 초과
별도합산토지 (사업용) 인별 합산 개별공시지가 40억원 초과
3. 세대별 합산이란?
올해부터 주택 및 종합합산토지를 개인이 보유하는 경우
세대 단위로 합산하여 과세
1) 독립된 1세대 : 원칙적으로 배우자가 있어야 함
(단, 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우,
성인으로서 소득세법상 소득이 최저생계비 수준 이상,
독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 → 배우자가 없어도 1세대로 인정)
2) 혼인을 한다거나 60세(여자는 55세) 이상의 노부모를 봉양하기 위해
세대를 합친 경우
→ 2년 동안 각각 1세대로 간주하여 주택이나 토지를 합산하지 않음
4. 종합부동산세의 과세표준 계산방법
1) 과세표준
① 주택 : 주택 공시가격을 세대별로 전국합산한 금액 - 6억원
② 종합합산토지 : 토지 공시가격을 세대별로 전국합산한 금액 - 3억원
③ 별도합산토지 : 토지 공시가격을 인별로 전국합산한 금액 - 40억원
※ 법인(기타단체 포함)은 공시가격을 인별로 합산한 금액에서
과세기준금액을 차감하여 계산함.
2) 과세표준 계산시 합산하지 않는 주택의 범위
장기임대주택, 미분양주택, 기숙사, 사원용주택, 가정보육시설용 주택
5. 종합부동산세 계산방법
산출세액 = (과세표준 × 세율 × 적용비율) - 재산세 및 상한초과액
1) 종합 부동산세의 세율
과세대상주 세율 과세표준 적용비율
----------------------------------------------------
주택 1~3% (4단계 누진세율) 70%
종합합산토지 1~4% (3단계 누진세율) 70%
별도합산토지 0.6~1.6% (3단계 누진세율) 55%
-----------------------------------------------------
※ 단, 적용비율은 매년 상승 조정될 예정이므로, 세부담이 매년 증가
2) 종합 부동산세의 차감세액
차감세액의 종류 내용
-------------------------------------------------------------- 기 납부한 재산세액 과세기준 초과분에 대한 재산세 상당액
세부담 상한 초과액 당해연도의 재산세와 종합부동산세합계액이
- 주택/종합합산토지 : 전년도 세액의 3배를초과하는
금액
- 별도합산토지 : 전년도 세액의 1.5배를 초과하는 금액
6. 종합부동산세 신고
1) 언제 : 매년 12월 1일~15일
2) 어디로
- 신고서 부속서류 : 주소지 관할 세무서
- 종합부동산세, 농어촌특별세(=종합부동산세 × 20%) : 금융기관
※ 신고기한 내에 신고와 납부를 마치시면 납부할 세액의 3% 공제
7. 종합부동산세 절세요령
1) 부동산 양도는 6월 이전에, 매수는 6월 이후가 유리
2) 부동산 투자시 주택 비중은 줄이고, 사업용 부동산의 비중을 높게
3) 별도의 1세대로 독립 가능한 자녀에게 부동산을 사전에 증여
4) 투자수익이 낮은 부동산 매각, 부동산 보유액을 낮게
1. 과세대상
가. 주택
- 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 것
(개인의 경우는 세대별로 합산한 가액이 6억원을 초과하는 것)
* 임대주택, 다가구주택, 기숙사, 사원용주택, 주택건설사업자의 미분양주택 등 일정요건에
해당하는 주택은 제외함
나. 토지
(종합합산대상토지) : 공시지가 3억원(개인은 세대별 합산한 가액)을 초과하는 토지
- 부재지주 농지, 법인소유 농지, 임야 중 분리과세대상이 아닌 것
- 공장입지기준면적을 초과하는 공장용 토지
- 기타 나대지, 잡종지 등
(별도합산대상토지) : 공시지가 40억원을 초과하는 토지
- 사무실, 점포 등 일반 건축물의 부속토지
2. 납세의무자
매년 6월 1일 현재 주택 및 토지를 소유한 자(개인, 법인)
3. 과세표준
- 주택 : 주택공시가격에서 6억원을 공제한 가액
- 토지
(종합합산대상) : 공시지가에서 3억원을 공제한 가액
(별도합산대상) : 공시지가에서 40억원을 공제한 가액
4. 세율
(주택)
- 과세표준액 3억원 이하 : 1,000분의 10
- 과세표준액 14억원 이하 : 1,000분의 15
- 과세표준액 94억원 이하 : 1,000분의 20
- 과세표준액 94억원 초과 : 1,000분의 30
* 과세표준액 적용비율 : 70%(2006년), 80%(2007년), 90%(2008년)
* 위 세율을 적용하여 계산된 세액에서 6억원을 초과하는 부분에 대하여 부과된 재산세액을
공제한 것을 종합부동산세액으로 함
(종합합산과세대상 토지)
- 과세표준액 17억원 이하 : 1,000분의 10
- 과세표준액 97억원 이하 : 1,000분의 20
- 과세표준액 97억원 초과 : 1,000분의 40
* 과세표준액 적용비율 : 70%(2006년), 80%(2007년), 90%(2008년)
* 위 세율을 적용하여 계산된 세액에서 3억원을 초과하는 부분에 대하여 부과된 재산세액을
공제한 것을 종합부동산세액으로 함
(별도합산과세대상 토지)
- 과세표준액 160억원 이하 : 1,000분의 6
- 과세표준액 960억원 이하 : 1,000분의 10
- 과세표준액 960억원 초과 : 1,000분의 16
* 과세표준액 적용비율 : 55%(2006년), 60%(2007년), 65%(2008년), ------
* 위 세율을 적용하여 계산된 세액에서 40억원을 초과하는 부분에 대하여 부과된 재산세액을
공제한 것을 종합부동산세액으로 함
5. 세부담 상한제도
계산된 종합부동산세액의 한도는 전년도 세액의 100분의 300까지로 함
6. 납부방법
12.1 - 12.15까지 세무서에 자진 신고 납부
7. 과세대상 토지의 구분 방법
(종합합산대상토지)
- 부재지주 농지, 법인소유 농지, 임야 중 분리과세대상이 아닌 것
- 공장입지기준면적을 초과하는 토지
- 나대지, 잡종지 등
(별도합산대상토지)
- 사무실, 점포 등 일반 건축물의 부속토지
(분리과세대상토지)
- 공장입지기준면적 이내의 공장용지
- 전, 답, 과수원
- 영농조합법인 또는 농업회사법인이 소유하는 농지
- 농업기반공사가 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지
- 사회복지사업가가 복지시설의 소비용에 공하기 위하여 소유하는 농지
- 법인이 매립, 간척하여 영농에 사용하는 농지
- 목장용지로서 기준면적 이내의 토지
- 자경농지
- 고급오락장 또는 회원제골프장용 토지
- 여객자동차 터미널 토지, 화물자동차 터미널 토지
주택은 세대별로 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 경우 과세되며, 토지는 나대지 등 토지의 공시가격 합계가 3억 원을 초과하는 경우와 사업용 토지의 공시가격 합계가 40억 원을 초과하는 경우에 과세하게 된다.
올해까지는 12월 1일부터 15일까지 해당하는 납세자가 자진 신고 납부해야 하지만 관련 세법의 개정으로 내년부터는 정부가 부과·결정해 고지서를 발부한다. 가장 간단한 절세방법은 신고 기한 내 성실하게 신고 납부해 납부할 세액의 3%를 공제받는 방법이 있다. 그 외에 종합부동산세를 절세할 수 있는 방법은 없을까.
첫째, 부동산 거래 시 과세기준일을 고려해야 한다.
종합부동산세는 과세 기준일인 6월 1일 현재의 소유자를 대상으로 세금을 부과하기 때문에 부동산을 배도하려면 5월 31일까지 매수하려면 6월 1일 이후에 잔금을 치르거나 등기신청을 해야 한다.
단 하루 차이로 양도자는 양도소득세와 종합부동산세를 다 물어야 하는 일이 벌어질 수도 있기 때문이다.
둘째, 세대별 합산과세임을 유의해야 한다.
혼인을 했거나 미혼으로 30세 이상 또는 소득이 있는 자녀가 주택이나 토지를 소유한 경우에 실제 세대를 달리 하면서 세대 분리가 돼 있지 않다면 6월 1일 이전에 세대를 분리해야 한다.
셋째, 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환한다.
종합부동산세에서 비사업용 토지의 과세기준금액은 개별 공시지가 기준 3억 원이지만 사업용 토지는 별도합산 과세대상이므로 40억 원으로 과세기준금액이 상향된다.
넷째, 다주택자는 주택임대사업자로 등록한다.
일정요건을 갖춘 장기임대주택은 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 것은 물론 양도소득세 중과세에서도 제외될 수 있다.
올해부터는 양도소득세 과세기준이 실거래가로 전환됐고 2주택 이상자 및 비사업용 토지에 대해서는 중과세하는 등 부동산 관련 세제에 많은 변화가 있다. 탈세는 지탄받아야 마땅하지만 세금을 제대로 알고 절세 전략을 구상하는 것은 납세자로서 현명한 태도라고 할 수 있으니 지금이야말로 현명하게 절세를 위한 계획을 세워야할 것이다.
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