주말주택 수요도 한몫…20~30㎡형 모델도 나와
(퍼온글) http://blog.daum.net/yea-soul/163
서울 가락동에 사는 김모씨(63)는 최근 충남 서산에 전용면적 82㎡ 전원주택을 지었다. 건축비는 3.3㎡당 500만원씩 1억2500만원이 들었다. 김씨는 자녀 두 명을 출가시키고 노후 생활을 대비하던 중 건축비가 많이 들지 않아 소형 전원주택을 짓기로 결심했다.
전원주택 시장에서 중소형 수요가 늘고 있다. 경제적 부담을 줄이면서도 전원생활을 할 수 있어서다. 주5일 근무 확산과 주5일 수업 전면 시행으로 주말주택 수요도 더해졌다. 전원생활 정보업체 OK시골이 설문조사한 결과 응답자의 86.5%가 주말주택 크기로 99㎡ 이하를 선호하는 것으로 나타났다.
시공업체들도 중소형 주택 비중을 늘리고 있다. 단독주택 전문 시공업체인 SK디앤디가 짓는 '스카이홈'(조감도)의 99㎡ 이하 비중은 지난해 60%에서 올해 73%로 높아졌다. 소형 단독주택 브랜드 '미소가'를 짓는 에이치플랜은 기존 30~62㎡ 주택 이외에 20~30㎡ 모델을 최근 선보였다. 회사 관계자는 "지난해 33㎡형 모델을 내놨을 때보다 문의가 3배가량 증가했다"며 "고객은 주로 주말주택 수요자"라고 설명했다.
단독주택 업체들의 건축비는 3.3㎡당 300만~500만원 선으로 1억원 안팎이면 중소형 전원주택을 지을 수 있다. 땅값을 포함해도 소요 금액은 1억5000만~2억원 정도다. 강원도 홍천군의 한 공인중개사는 "강가 주변의 비교적 비싼 땅이 3.3㎡당 25만원 수준"이라고 말했다. △대지 660㎡ 이하 △주택면적 150㎡ 이하 △기준시가 2억원 이하 소형 전원주택은 1가구 1주택 비과세 혜택이 유지되는 수도권 이외 지역에 주로 지어진다.
중소형 전원주택 인기에 대해 전원주택 전문업체인 대정하우징의 박철민 사장은 "선호하는 전원주택 크기가 165~198㎡대에서 최근 23~66㎡대로 작아졌다"며 "이런 추세와 '5도2촌(5일 도시,이틀 전원)' 수요가 맞아 떨어진 것"이라고 분석했다.
◇전원주택 구입 시 주의점은
명퇴와 웰빙이라는 두 가지 요인으로 달라진 것이 수요층의 변화다. 과거에 비해 수요층이 젊어졌다. 이들은 직접 전원주택을 짓기보다 분양단지나 이미 개발하기 쉽도록 만든 땅을 찾는 경향이 있다.
이들은 때로 좋은 먹잇감이 되기도 한다. 소위 기획부동산이나 무허가 중개업자 등이 그럴싸한 개발청사진을 제시하며 건축허가도 나지 않는 땅을 전원주택 부지로 속여 파는 경우도 있기 때문이다. 이승훈 홈덱스 대표는 "단지로 조성된 곳을 구입할 경우 시행주체의 공신력과 실행능력을 따져봐야 한다"고 조언했다.
개별로 토지를 구입할 경우 건축허가가 가능한지가 중요하다. 경관이 좋다고 해서 건축허가 여부를 정확히 따져보지 않고 덜컥 토지구입계약서부터 썼다가 나중에 집을 지을 수 없어서 계약파기한 대가로 계약금을 날리는 수가 있다. 이 대표는 "이를 방지하기 위해 토지매도자가 건축허가를 책임지는 조건으로 토지매매계약을 하고, 꼭 해당 지자체에 건축허가가 가능한 땅인지를 반드시 사전에 확인해야 한다"고 설명했다.
주택 건축 시 외관상의 화려함이나 큰 규모보다는 경제성을 우선 고려하는 것이 중요하다. 건축비용은 건축유형에 따라 달라지지만 3.3㎡당 300만~400만원선이 일반적이며, 이를 기준으로 건축규모가 작을수록 비용이 많이 들고, 클수록 비용이 적게 든다.
앞으로 어떻게 활용할 것인지도 사전에 생각해야 한다. 처음엔 행복한 전원생활을 하겠다는 꿈을 꾸지만 불가피한 이유로 사용하지 못하게 될 경우 그야말로 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이다. 이 대표는 "나중에 펜션으로 운영해 수익을 올리거나, 되팔아서 구입비용을 회수할 수 있다"면서 "미리 펜션으로 사용하는 것도 염두에 둬야한다"고 충고했다.
전원생활을 위하여 전원주택 투자를 위한 기본 원칙은 첫째 개별성 보다는 환금성에 치중해야 한다. 경치가 뛰어난 외딴곳에 홀로 위치한 전원주택은 별장으로서의 구실밖에 못하는 것이다.
전원주택은 일반주택과 달리 지역별, 경관별, 개별성이 강한 특성을 갖고 있다. 특히 단지형은 개별성 보다는 단지규모, 환경, 미관, 기반시설, 부대시설 등이 향후 가치를 좌우한다.
따라서 전원주택을 선택할 시는 개별성 보다는 환금성 면에서 고려해 봐야 한다. 주변에 각종 편의시설이 얼마나 가까이 있는지 등을 종합적으로 살펴 본후 그 가치를 판단해야 한다.
서류검토 (전원주택계약)
전원주택(부동산)을 구입할 때는 우선 해당 군청에서 국토 이용 계획 확인원, 토지대장, 건축물 관리대장, 등기부등본, 지적도,등을 확인 받아야 한다. 등기상 하자 관계를 확인하여야 하며,특히 지상권 관계를 알아 보아야 한다.
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1. 지번.지목확인 |
2. 용도지역 확인 |
3. 필지분할 확인 |
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4. 개발.인허가 |
5. 개발.허가기간 |
6. 건축기간 확인 |
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7. 면적.공유면적 |
8. 하자관계 확인 |
9. 소유자 확인 |
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10. 금융 대출관계 |
11. 시.군 건축조례 |
12. 상하수도 확인 |
계약시 주의할 점
계약시 본인(소유자)과 계약체결을 함이 우선이며, 대리인을 세웠을 경우 위임장 및 인감을 꼭 확인하여야 한다. 또한 잔금 지급 전에 반드시 등기 이전에 필요한 서류를 받아두고 등기상 하자가 새로 발생됐는지의 여부를 확인하고 잔금을 치루어야 한다.
계약기간은 통상 2달이며 계약체결시 반드시 공부상(서류)검토와 등기부상 하자가 발생 되었을 경우 중도금 지불시 및 잔금 전 까지 말소 처리를 확인한 후 잔금을 치루어야 한다.
단지형 전원주택지를 구입 할 때, 주의점
단지형 주택개발은 대지조성사업 방식과,산림훼손방식,농지전용방식 등이다. 우선 개발 허가기간, 토목공사 상하수도, 도로, 필지분할, 지목변경(대지), 건축기간, 언제까지 시공해야 되는지를 반드시 확인하여야 한다.
대지조성사업 방식은 단지 내 모든 기반시설이 끝나고 준공검사를 필하면 대지로 지목이 전환된다.
산림훼손방식은 단지조성이 끝나고 전체 필지(30%)이상 농지전용(100%)가 건축시공 공정이 이루어 져야 대지로 지목
토지 구입할 때 주의 할 자료원: OK시골
초보자들이 토지를 구입할 때 주의할 점들이 많습니다.
임야를 중심으로 토지를 매입할 때 살펴봐야 할 내용들을 정리해보았습니다.
자연적 여건
■지형
예로부터 선조들은 좋은 땅을 말할 때 배산임수(背山臨水)라는 말을 흔히 썼습니다. ‘뒤로는 산이 있고 앞으로는 개울이 흐르는 땅’을 말하는데, 거기에 남향의 부지는 아직도 유효한 최적의 입지조건입니다.
주의해야 할 것은 하천 등이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문입니다.
그러므로 사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다.
■지반의 상태
가급적이면 ‘본 땅’이 좋습니다.
풍수에서는 “수맥이 통과하는 곳이나 수맥이 모이는 장소에는 기(氣)가 빠져 아프거나 안 좋은 일들이 생긴다”고 했으니 지반의 상태를 점검할 때 잊지 말아야 합니다.
■경사도
경사도는 완만한 경사도가 최적입니다.
임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다. 반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다.
■토질
자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.
■형상
산의 형세가 삐뚤거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다도 산줄기가 끊어지지 않아야 합니다. 산에는 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목·초본·이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 많으면 전용하기가 쉽지 않으니 임상이 많은 곳은 또한 피해야 합니다.
■기후조건
너무 춥거나 너무 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 안개 등 지역적으로 기후 조건에 차이가 있을 수 있으니 본인의 취향을 고려하여 선택하여야 합니다.
■저수지, 강, 계곡 등
물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다. 반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.
사회적 여건
■도로여건
도시로 출퇴근을 해야 하는 경우 출퇴근시간이 1시간이내여야 하고 1시간이내에 도달 할 수 있으려면 도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다. 그러므로 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 적절합니다. 만약 주 도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 시 많은 시간이 소요될 소지가 있으니 대체도로가 있는지를 살펴보는 것도 좋습니다.
■대중교통여건
자동차가 생활의 일부분이 되면서 출퇴근은 대부분 자가용으로 하게 되었습니다.
하지만 매일 자가용을 운행할 수 없는 경우에는 버스나 지하철 또는 기차 등으로 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴보는 세심함도 필요합니다.
■교육여건
초·중·고등학교 등이 근방에 있는 지역이 좋습니다.
누구나 전원생활을 꿈꾸고 있지만 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제이기 때문입니다.
■의료시설여건
의료시설의 접근성은 상당히 중요한 요인이 될 수 있습니다. 갑작스런 비상사태가 생길 수 있기 때문이기도 하지만 인근에 입지하고 있으면 부가가치를 높이는 요인이 될 수 있기 때문입니다.
■위험·혐오시설
위험한 물질을 제조하는 공장, 소음을 많이 발생시키는 공장, 악취를 배출하는 공장 등이 인근에 입지하고 있으면 주택지의 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
■근린상업시설의 입지
생필품을 원활하게 조달 할 수 있도록 배후지역에 근린상업시설들이 잘 발달되어 있어야 합니다. 최근에는 주말쇼핑을 하는 경우가 많기 때문입니다.
인문적 여건
■ 지역주민의 성향
사람은 혼자서 살 수 없으므로 전원생활은 지역주민과의 교류가 상당히 중요합니다.
농촌지역은 도시의 개방적인 지역성과는 달리 씨족사회의 향토색이 짙은 배타적인 성격을 가지고 있기 때문에 외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 합니다. 그러나 무엇보다 지역주민과 융화할 수 있는 마음가짐이 더욱 필요합니다.
■주변지역의 개발여부
주변지역에 대규모 개발계획이 있으면 도로여건이 좋아지고 지역이 발달하게 되어 투자가치가 그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다.
■ 휴양시설 등의 입지여건
주말 나들이를 할 수 있는 장소가 인근에 있다면 좋습니다. 짜증나는 교통체증에서 벗어나 쾌적한 휴식을 취할 수 있는 요인이 됩니다.
개발 여건
■정사각형의 부지
직사각형이나 부정형부지의 경우에는 여유 공지 등이 많아 좋기는 하지만 주택을 짓기에는 적정하지 않은 경우가 흔히 있습니다. 물론 평형을 어떻게 하느냐의 여부에 따라 달라지지만 국민주택규모를 고려한다면 주택의 폭은 8~10m 이상은 확보해야 합니다.
따라서 부지의 형상은 정사각형의 정형이나 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다.
■대지의 최소 폭
국민주택규모를 고려한다면 일반적으로 아파트의 경우에는 10~12m 이상의 주택 폭이 나오는데 그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수도 있습니다.
이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계를 시도하는 것도 하나의 방법입니다.
따라서 대지의 최소 폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25m 이상을 확보 할 수 있는 부지가 다른 부지에 비하여 선호도가 높습니다.
■도로 폭
주택을 건축 할 수 있으려면 최소한 4m 이상의 도로와 접해 있어야 합니다. 도로가 인접되어 있지 않는 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.
건축법에서는 모든 건축물은 4m 이상 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2m 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다. 또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6m 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.
■부지 방향
부지 방향은 전통적으로 남향이 일반적입니다. 남향 중에서도 정남향 보다는 남동향이 좋은 걸로 나타나고 있지만 최근에는 방향보다는 풍경을 선호하는 경향이 두드러집니다.
방향은 원래 냉난방시설이 변변치 못한 예전의 이야기가 되어버린 셈인데, 지금은 냉난방시설 발달로 방향은 중요한 고려 사항이 아닌 추세입니다.
행정적 여건
■지적공부 확인
‘토지이용계획확인원’, ‘지적도’ 그리고 ‘토지대장’ 등은 반드시 확인하여야 합니다. 농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다. 보전임지에는 산림전용허가가 매우 까다롭기 때문이기도 하지만 실무에서는 거의 불가능한 것이 현실입니다.
또 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 실무에서는 매우 까다롭습니다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
■현황지목 파악
‘지목’이란 “토지의 이용 상황을 표시하는 것”으로 ‘토지대장’과 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 실제로 이용하고 있는 ‘지목’은 ‘현황지목’입니다. 하지만 ‘공부상지목’과 ‘현황지목’이 다를 수 있으니 반드시 ‘현황지목’에 대한 개념을 숙지해야 합니다.
■소유권이전 여부
IMF 이후 정부에서는 부동산의 경기부양을 위하여 ‘토지취득규제지역(토지거래허가 지역, 토지거래신고지역)’을 1998년3월 이후에 대부분 해제하였습니다.
그렇다고 ‘토지취득규제제도’가 없어졌다고 해서 취득을 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다. ‘토지취득규제제도’가 대부분 해제되면서 임야의 경우에는 ‘임야매매증명’이 없어져 누구나 임야를 취득 할 수 있으나, 농지의 경우에는 아직까지도 ‘농지취득자격증명’을 발급 받아야 농지를 취득 할 수 있기 때문에 누구나 농지를 취득 할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 예전보다는 훨씬 수월하게 취득 할 수 있는 길이 열려 있는 것은 사실입니다.
■특별한 규제
지역마다 적용되는 특별한 규제제도가 어느 지역이든지 있게 마련입니다. 특히 아래의 수도권 팔당상수원 인접지역은 세심한 주의를 해야 합니다.
* 농가주택 구입시 장점 *
1. 매입 절차가 복잡하지 않습니다.
부지매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있습니다. 그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순합니다. 매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있습니다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당합니다.
2. 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할수 있습니다.
준농림지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금이나 대체농지조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있습니다.
3. 소액으로도 가능합니다.
소형평수들이 많아 투자금액이 작습니다. 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당할 것입니다.
4. 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있습니다.
농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위 있고 분위기 있습니다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없습니다.
5. 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 다용도 공간으로 이용할 수 있다는 점입니다.
이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋습니다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 사용 가능합니다.
6. 살기 편하다는 점입니다.
빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과 주택신축시 생길 수 있는 마찰을 조금이라도 줄일 수 있습니다. (대부분의 귀농선배님들이 일년정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택신축 하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분입니다.) 그리고, 어느정도 대중교통망이 있습니다.
7. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있습니다.
* 농가주택 단점 *
1.건축규모가 대부분 작습니다.
농가주택은 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도입니다.
구조도 입식 생활에 익숙한 도시민에게는 불편한 점이 많습니다.
2. 건축법상 문제가 많은 농가 주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경써야 합니다.
그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많다는 것입니다.
도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서부터 지 그 이전에는 그리 중요하지 않았습니다.
그래서, 집을 지을 때 건축법상 도로 몇 미터이상 접해야 한다는 법도 생긴지 얼마 되지 않습니다.
대부분의 농가주택들은 몇 십년이 넘은 것이 많기 때문에 현행법과 무관한 집이 많다는 것입니다.
* 농가주택 구입 시 단점이라기보다는 주의할 점 *
농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 됩니다.
그래서, 귀찮다고 생각마시고 전문가(부동산업자 또는 관할 군청 담당 등)와 상의하시고 매입절차를 밟으셔야 나중에 후회하지 않습니다.
주의하셔야 할 점들을 간략하게 짚어보면
1. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있습니다.
이를 확인하기 위해서는 일차적으로 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 합니다.
농가주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면 면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 명의변경을 가옥대장을 명의만 변경해 주었습니다.
그러나 언제부터인가 모든 부동산 등기를 의무화하게 되면서 각 지역 등기소마다 차이는 있어도 95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많았습니다.
대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되지만 이는 극히 드문 경우입니다.
(정신 못 차리게 복잡한 소리지요. 간단하게 말하면 내가 구입하려는 집의 가옥대장 또는 건축물 대장 그리고, 건물,토지소유주 모두 동일인으로 만들고 계약하면 된다는 소립니다.
만일, 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택입니다. 이 경우는 가옥대장과 현소유주가 다른 경우보다 더 문제가 없습니다.
이 경우에는 상황에 따라 군청에 문의하고 처리하시면 됩니다.
오히려 무허가 주택인 경우 구입한 주택을 그냥 대충 보수하고 사시는 분 중에는 별 신경 안쓰고 군청에 문의나 신고도 안하고 사는 분도 있습니다.)
2. 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 합니다.
지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말합니다.
다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 짓는다고 생각하여 문제없을 거라 생각하신다면 착각하신 겁니다.
전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것입니다.
-가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있는데 이런 경우에는 무허가 건축물이 등기상 나와 있지 않은 무허가 건축물입니다만 이에 대해 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 합니다.-
아무리 낡고 폐가와 같은 집이라도 나중에 매도자와 다른 실제 건물주인이 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프게 됩니다.
다 쓰러져가는 집이라 재산가치가 없는 것으로 생각하고 처리한 것이지만 건물소유주가 매도자와 다르다면 불이익을 당할 수 있습니다.
그리고, 건물주가 나중에 막무가내로 돈을 요구하면 얼마 정도는 들어 줄 수 밖에 없습니다. 피곤한 일이지요.
3. 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있습니다.
지상권만 갖고 있다는 것입니다.
계약당시 구입하고자 하는 집에서 차한잔 마시며 기분 좋게 집주인과 계약했는데 나중에 잔금 치를 시에 토지 소유주가 다른 경우를 확인하는 경우도 있습니다.
쓸만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집입니다.
- 그러나, 집상태가 좋고 일년 도지세(토지 사용료)가 싸다면 생각해 볼 수도 있습니다.
어째든 건물은 내것이니까요. 그리고, 나중에 토지를 매입할 수도 있습니다.
토지주는 건물주인 제게 안팔면 제 값에 팔기 힘드니까요. 땅을 팔 의사가 있으면 가장 먼저 연락이 옴니다. 그러면 시세보다 싸게 매입하실 수 있습니다.
그러나, 그 토지를 매입하기 전에는 현재 소유주도 팔기 힘든 것처럼 나중에 팔려면 힘든 단점이 있습니다. 누구나 토지와 건물이 모두 내 것이기를 원하니까요. 그래도, 평생 살 생각이고 집 상태가 괜찮다면 보통 건축비 시세 이하이므로 생각해 볼만한 물건입니다.-
4. 개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 합니다.
개조가 가능한 상태의 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고 남다른 집을 지을 수도 있습니다.
5. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요합니다.
과거 집주인이 패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것입니다.
글이 길어서 머리 아프시다면 일단은 전체적인 글의 내용만 이해하십시요.
프린트하셔서 몇 번 읽어보시면서 대략적인 이해만 하시면 됩니다. 나중에 몇번 집보러 다니시다 보면 적응됩니다.
여기까지 개략적인 농가주택의 장단점을 정리해봤습니다.
농가주택 구입 요령의 우선 순위를 매긴다면
1. 현재 사람이 살고 있으며 생활의 편의를 위해 조금만 손 보면 될 집.
( 집값이 주변 나대지가격 대비 조금만 산정된 경우이면 금상첨화입니다.
시골집은 대지가 넓기 때문에 대지에 속해있는 집값은 별도로 계산하지 않는 경우가 많습니다.)
2. 사정에 의해 빈집이 된지 얼마 안되며 약간 손보면 될 집.
3. 빈집이 된지 오래된 집이나 집 석가래와 기둥이 쓸만해서 보수하고 살 수 있는 집
4. 다 쓰러져가고 기둥이나 석가래 등 재활용이 불가능해서 부수고 새로 지을 집.
- 여기까지는 모두 지목이 대지인 경우입니다.
(지목변경이 안되어 있으면 대지로 지목변경하는 것을 누가 할 것인지 계약서에 꼭 명시하여야 합니다.)
5. 건축허가를 받을 수 있는 전이나 임야 (군청에서 꼭 확인하고 계약할 사항)
*** 보신 집이 어느 정도 맘에 들었다면 바로 군청으로 이동해서 해당 군청에 가서 관련서류들을 발급받아 서류상에 문제점이 없나 검토하시고 의심나는 부분이 있다면 해당 공무원에게 문의를 합니다. 문의해서 문제점이 없다고 생각되신다면 서류를 가지고 다시 현장으로 옵니다.
그리고, 서류와 비교해가며 다시 확인합니다.
- 한번 내려가기도 힘든데 하루에 할 수 있으면 하는게 경비 절감되고 확실합니다.
만일 주말에 봤다면 집으로 돌아와서 주중에 사시는 곳의 동사무소에서 FAX 민원신청을 해서 관련서류를 받아 보고 검토를 하고 의심나는 점이 있으면 매입의사가 확실하다면 군청에 문의 후 매입합니다. 그리고, 매입하기 전에 지적도와 현장 일치 여부는 꼭 다시 확인하시고 계약합니다.
만일, 부동산에서 소개한 물건이라면 계약전에 관련서류를 미리 발급받아 계약시 보여 줄 것을 요구하고 만일 의심이 나는 부분이 있다면 관할 군청에 문의 후 계약 하겠다고 하시고, 대부분의 경우지만 시간상 어쩔 수 없이 계약을 해야하는 상황이 발생하면 계약서 단서란에 그 의심나는 부분에 대한 내용을 기재하시면 됩니다. 의심나는 부분을 계약서에 기재하여 작성하시면 부동산 중개업법상 책임지게 되어 공제조합에 가입되고 보험이 되면 나중에 문제가 되었을 시에 싸울 일이 없습니다.
이 점이 부동산을 이용했을 때 좋은 점입니다. 계약이 투명하고 문제가 발생할 시 책임소제가 확실해지기 때문입니다.-
개인간 직거래이면 이 절차를 본인이 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.
2. 등기부등본확인
- 등기부등분(토지,건물) 건물용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리 설정 여부
구입하려는 농가의 지목이 무엇인가도 비용을 좌우하는 중요한 요소가 됩니다.
3. 단독주택 토대지장, 구가옥대장과 건축물대장
4. 도시계획확인원
- 토지거래허가지역, 공원 편입여부, 수변보호지역, 환경보전지역 등 토지 용도 및 구역이 어떻게 지정되어 있는 확인할 수 있습니다.
5. 지적도
- 지적도의 땅모양과 농가의 앉아있는 모습이 일치하는지 확인
땅모양과 현황이 차이가 나는 것 같으면 계약할 경우 토지측량을 필히 하여야함.
- 도로의 유무 확인
***** 서류상 의심나는 부분은 관할 군청 담당 확인 꼭 합니다. ******
주택 및 땅을 볼 때 가장 기본적인 서류는 토지대장 또는 임야대장, 토지이용계획 확인원과 지적도입니다.
다른 서류는 매입시 필요한 서류입니다. 맘에 드니까 군청 간 김에 다 발급받는 겁니다. 집 볼 때는 나중 서류입니다.
6. 증개축이 가능한지 여부 ( 예를 들어 양평은 수변보호구역으로 지정되어 있어 한강부근의 1㎞ 이내에는 건물허가조차 어렵고 건물의 수리 시 허가가 필요한 까다로운 지역입니다. 또한 그린밸트는 말할 필요도 없습니다.)
농지전용신청시 이것만은 꼭 확인
농지전용을 신청하기 전에는 전용면적이 얼마까지인가를 확인할 필요가 있다. 지자체와 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또한 많은 지자체에서 자체적으로 건폐율을 산출하고 있다.
건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다.
즉 건평이 30평이고 대지면적이 150평이라면 건폐율은 20%이다. 건폐율 20%한도내에서 전용이 가능하다면 전용 가능면적은 건물 바닥면적의 5배에 해당하게 된다. 또 대부분의 시 군에서는 최대전용면적을 일반주택은 200평으로 (농가주택300평) 정하고 있다.
아무튼 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다. 만약 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면, 전용하고 남은 면적은 300평이 된다. 이 경우 300평은 소유권이전을 할 수 없다. 그 이유는 농사를 짓지 않은 도시인이 농지를 소유하고자 힐 때는 농지 구입 면적이 최소 303평 이상은 되어야 소유권이전을 할 수 있기 때문이다.
그러나 지역에 따라서 차이는 있으나, 수도권에서는 경기도에 농지원부가 있는 사람은 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다. 이 때는 해당 시 군에 가서 농지원부를 발급 받으면 된다. 그 외 지역은 지방자치조례에 따라 차이는 있으나, 대부분 지역에서는 농지원부만 확인이 되면 자투리 농지도 이전이 가능하다. 예을 들면 경남 남해에 농지원부가 있어도 강원도 횡성에 있는 303평 이하의 농지을 사서 이전할 수 있다는 것이다.
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무조건 많은 면적을 전용한다고 해서 좋은 것은 아니다. 집을 몆 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 건축면적에 비례해 전용허가 면적이 나오기 때문에 대지로 바꾸 려는 면적이 크면 불필요한 건축비가 많이 들게된다. 수도권 일원에서는 건축면적의3~4배 정도가 대지로 전용된다. 가령 건평 40평의 집을 짖는 다면 120평~160평 정도가 대지로 전용된다.
대체조성비와 농지전용 부담금
어차피 낼 대체조성비와 농지전용부담금이라면 자진해서 빨리 내라. 대체조성비와 농지전용부담금은 농어촌관리공사에서 관리한다.
시장 군수가 전용허가 사항을 농어촌공사에 통보하면 공사측은 전용 신청자에게 30일 이내의 납부기간을 정해 농수축협에 납부하도록 고지한다.
전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다. 그러나 기간을 단축하고 싶은 사람은 군청에서 바로 대체조성비와 농지전용부담금의 확인내역서를 받아, 금액을 납부한 후 영수증을 가지고 농지전용허가증을 찾아가면 된다.
임야의 핸디캡 두 가지
임야는 가격도 싸고 농지보다 규제가 까다롭지 않지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 개발한 정도로 작은 평수의 임야를 찾는다는 것은 하늘의 별따기 만큼이나 힘들다. 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 놓고 볼 때 웬만한 준농림지를 사서 개발하는 것이 훨씬 이익일 수 있다.
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전원 주택을 고를때 주의할 점
되도록이면 환금성이 있는 곳을 선정하라. 경제적인 여건이 변하면 곧바로 처분하여 현금화 할 수 있는 지역을 선정한다면 투자가치도 있다. 이런 곳을 원한다면 개발지 인근을 눈여겨보는 것이 좋다.
출퇴근을 해야 한다면 출퇴근이 1시간 이내 정도로 가능한, 거리로 봐서 50㎞~70㎞ 정도가 좋다. 특히 요즘처럼 유류값이 만만치 않은 상황에서는 이 점을 반드시 챙겨야 한다. 교통 체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전을 해보는 것이 좋다.
부지의 향과 주변경관을 살펴보아야 한다. 만약 북향이거나 서향의 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 그늘이 지거나 어두울 수 있다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적기 때문에 매매를 원하여 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 그래서 남향집이나 동남향으로 탁 트여 있고 위에서 아래쪽으로 조망이 가능한 부지가 좋다. 교육환경과 편의시설을 살펴보아야 한다. 초 중 고교와의 거리와 시장 은행 병원 등과의 거리는 어느 정도인지를 사전에 알아두어야 한다.
전원주택을 지을 수 있는지 여부를 해당 관청에 상담해 보아야 한다. 특히 폭 4m이상의 도로가 없으면 인허가가 나지 않으므로 주의하여야 한다. 진입로는 필히 챙겨야 한다. 땅 가격이 적당하며 토목공사 등 관련 경비에 대해서 따져 보아야 한다. 인근토지와 비교하여 적당한 가격인지를 사전에 알아보고 진입로에 들어가는 비용은 없는지 또는 지하수, 하수처리, 전기 인입에는 경비가 얼마나 들것인지를 알아보아야 한다.
울퉁불퉁하던가 낭떠러지가 있는 땅은 정지작업과 옹벽. 석 축 등을 쌓아야 하므로 많은 돈이 들어갈 수 있다. 민원이 발생하지 않을 것인가에 대해서 알아보아야 한다. 주변에 있는 주민들의 성향이 어떠한지, 또 집을 지을 때 말썽이 없을지 등을 사전에 조사하여야 한다. 예를 들어 진입로가 있더라도 다른 땅을 지나야 한다면 매입을 하고서도 집을 지을 수 없게 된다.
전원주택의 도로 상하수도 전기
전원주택을 마련하는데는 여러가지 주의점이 있다. 여기서는 도로, 상하수도, 전기, 이 세 가지를 두고 문제점은 무엇이며 문제가 되었을 때는 어떻게 해야 되는지 알아보자.
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첫째, 도로_ 도로란 말 자체로 길이란 듯이다. 지적법상 24가지 지목중 하나이기도 하다. 옛날에는 소달구지만 다녀도 되었지만 자동차의 등장으로 도로의 필요성은 강조되었다.
도로는 자동차가 사치품이었던 80년도에는 도시에서나 문제가 되었지 전원에서는 별문제가 되지 않았다. 그러나 집은 없어도 차가 필요하게된 90년대 들어서면서 자동차가 필수품이 된 것 보다 도로는 더 중요해져서 건물을 짓고 못 짓는 운명을 좌우하게 되었다.
이런 도로가 지적상도로는 일제가 토지수용정책의 일환으로 만들어 놓은 것들이 이어서 도시를 벗어난 지역에서는 현재도 그대로 유지되고있다. 전원주택을 지을 수 있는 지적도상 도로는 폭이 2∼3m가 되어야 한다. 그러나 지적도상 도로가 없는 맹지에 집을 지을 때는 인접도로가 35m이상일 때 도시구획구역 내에서는 폭이 6m도로가 확보되어야 하며 그 외 지역은 폭이 4m도로가 확보되어야한다.
또한 각 군 조례에 다라 차이가 있을 수 있으니 건축을 하기전에 확인해야 한다. 건축을 하는데 도로가 전제조건으로 부상하자, 웬 만하면 사용승락을 해주던 마을 주민들이 이를 돈을 벌 수 있는 수단으로 활용하거나, 아예 맹지를 헐값에 매입하려는 의도로 사용승낙을 절대로 해주지 않는 경우도 있다. 이런 경우는 대개가 맹지 소유자가 현지에 연고가 없는 경우에 그렇다.
둘째, 상하수도_ 일상을 생활하는데 없어서는 안 되는 필수적 요소들이 있다. 그러나 너무 흔하다 보니 그 귀중함을 느끼지 못한 것이 자유재인 공기와 물이다. 산업이 발달하면서 환경이 중요시되고 공기의 오염과 못지 않게 중요시되는 것이 물이다. 인류가 편하게 살아가려고 문명을 발생시키면서 필요악처럼 되어 버린 환경오염 때문에 물의 중요성이 요구되고 있다. 그래서 지금 웬만한 시골에 가도 옥수같은 계곡 물을 구경하기가 힘들어진 것이다.
전원주택을 찾는 이유중의 하나가 물이다. 지금은 주변이 개발되어 물 부족으로 고생하는 지역이 늘어나고 있어 전원주택지를 구입하려면 물 사정도 확인해야된다. 막상 집을 짓는데 식수량이 부족하면 이웃간의 분쟁을 유발하는 경우도 있으며 전원주택을 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다. 이 때문에 전원생활을 포기하는 경우도 있다. 물사정의 경우 도시를 벗어난 지역인 전원주택은 거의가 지하수를 이용하기 때문에 지역주민들에게 문의를 하면 알게된다.
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파주시의 경우 전원단지 허가를 받았으나 지하수가 부족해 건축허가를 받지못한 단지가 있다는 이야기가 있다. 이런 것은 시청에 확인하면 쉽게 알 수 있다. 하수도는 그럼 어떻게 처리하는가?
지목이 대지로 되어 있으나 현재 이용상 밭으로 사용하는 대지에는 하수도가 구가와 거리가 멀어도 별문제가 되지 않는다.
이것은 옛날에 한번 집이 있었기 때문이다. 그러나 준농림전답임야에서는 구거(개울, 하천)등과 접해 있는 것이 좋다. 남의 토지를 지나 개울이 있다면 인접토지 소유주가 하수도관을 묻는데 동의해 줄 것인지 전용허가를 받으며 확인해 두는 것이 좋다.
하수관을 묻는 것도 농사철을 피해 농사에 지장이 없게 해야한다. 무작정 공사를 시작하면 어떤 분은 콧노래를 부르며 가만히 있다가 하수관을 묻으려면 하수관을 지나가지 못하게 하는 경우가 있다. 그런 경우 동네이장이나 그분과 가장 친한분을 내세워 빨리 해결해야한다. 술을 좋아하는 분은 술을 대접하고 돈을 바라면 돈으로 해결해야한다. 항상 외지인은 봉으로 보는 시선이 있기 때문이다. 이런 일은 가구수가 15호인 이상 지역에서 더욱 그렇다.
셋째, 전기_ 전원주택을 찾는 사람들이 평당단가를 중요시하고 준농림을 사면 대지보다 30∼40% 이득이 생기는 것으로 생각하는 분들이 많다. 이것은 오도된 정보도 있다는 것을 알아야 한다. 통계로 보면 분명 준농림지가 싸다. 그러나 부동산에는 개개의 특성이 있으며 주변시세와 비교 분석해봐야 정확한 계산이 나오는 것이다. 마을과 너무 멀리 떨어진 토지의 경우 전기를 끌기 위해 너무 많은 비용을 부담해야 하기 때문에 결과적으로 손해를 보는 경우도 생길 수 있다. 전원주택지 구입 시 이런 점을 반드시 고려해야 한다.
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이런 땅은 농지전용 받기가 어렵다
폭2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가 땐(또한 현황도로가이어도 긑자락에 있으면 이웃 토지사용승락서 없으면) 불가능하므로 신설도로는 4M이상의 진입로가 있는지 지적상으로 반드시 확인을 해야한다.
집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게되고 너무 작으면 대지면적최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야한다.
150~200평 정도가 가장 적당하다. 마을에서 외따로 동떨어져 있는 땅은 전용 받기 어렵다. 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전은 전용이 쉽다.
전업농은 신고만으로 300평까지 전용가능
농지는 실질적으로 농사를 짓는 전업농들에게는 관대하다. 무주택 세대주인 전업농의 경우 복잡한 전용절차와 비용을 드리지 않고, 신고만으로 300평까지 농지전용이 가능하다. 그러나 전용에 필요한 서류는 제출해야 한다. 특히 전업농은 준농림지가 아닌 땅도 전용허가 없이 신고만으로 집을 지을 수 있다. 농지는 농림지(농업진흥지역과 보호구역)와 준농림지로 나누어지는데 외지인은 준농림지만 전용이 가능하다.
농림지역과 보호구역에서의 전용은 지방자치단체의 조례에 따라 다르기 때문에 농지전용 시 각 시군 건축과나 농지관리계에 확인하는 것이 좋다. 그러나 전업농으로 인정받게 되면 농지를 전용하여 집을 짖는 비용도 적게 들고, 일단 대지로 지목이 변경되면 땅값이 주변 대지 시세와 비슷한 수준으로 올라 기대수익도 매우 크다. 여기서 전업농이라고 하면 303평 이상의 농지를 자신의 손으로 경작하는 자경농민으로 최소한 1년이상 농사를 지어 직접 수확한 경험이 있어야 한다
이축권구입 어드바이스
이축권을 구입하여 주택을 신축하려고 할 때는 직접 현장을 방문하여 주변의 시가와 토지에 대해 철저한 조사를 하여야 한다. 잘못하면 이축권을 현시가 보다 고가로 구입하는 사례가 많으며 때에 따라서는 건축에 걸림돌이 될 수 있다. 가장 먼저 확인 할 것이 이축권의 건축 가능 평수와 거주 연수가 일치하는지 여부를 확인해 보아야 한다.
때에 따라서는 이축권을 갖고 있는 사람이 당연히 원주민일 것이라고 생각하여 구입을 하지만 막상 구입하고 보면 원주민이 아닌 경우도 있다. 또 매입하고자 하는 곳의 논밭이 대지로 용도변경이 가능해야 하며 건축물 허가 제한을 받지 않아야 한다. 외부인의 경우 이축권을 행사할 수는 있으나 그린벨트지역은 토지 거래허가 지역으로 토지가 100평이상은 소유권이전을 하려면 현지에서 6개월 이상 거주를 해야만 이전이 가능핟. 지적공부와 가옥대장도 등기부와 일치하는지의 여부를 알아보는 것은 기본이다.
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이런 땅에는 전원주택을 지을 수 있다
땅이 있다고 하여 아무 땅에서나 집을 지을 수는 없다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 대지로 되어 있어야 한다. 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수 있으면 집을 지을 수 있다.
전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이 두 가지 즉 대지이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에서 생각할 수 있다. 그러나 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입하여 전용허가를 받아 집을 짓는다.
그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격 대를 형성하기 때문이다. 수도권지역의 거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법을 다른 것이다.
일반인들이 흔히 전용허가를 받을 수 있는 땅은 준농림지역 내의 전답이나 임야다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지거래 허가구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 다 해제가 되었다. 토지거래허가지역에서는 대부분 녹지지역으로 대지는 100평 농지는 303평 이상은 현지에 거주를 해야 허가가 나기 때문에 외지인에게는 사실상 거래자체가 막혀 있다. 일반적으로 준농림지 전답은 전, 답에 전용허가를 받아 집을 짓는 다는 것은 대지에 비교해서 비용 절감될 수 있다.
그러나 여기에는 그 지역 대지와 시세를 비교해서 가격이 30%이상 차이가 있어야 투자기치가 있으며 마을과 인접거리가 200M을 벗어나면 전기가설비용이 큰 부담이 될 수 있어 배보다 배꼽이 커지는 경향이 있다. 그러므로 공시자가를 확인해서 공시지가의 20%가 전용부담금으로 추가된다는 점을 고려해야 하며 하수처리문제 등을 고려해서 주거와 인접거리등도 확인해야 한다. 종종 하수처리문제 때문에 이웃토지 지주와 마찰이 발생해 공사가 중단되는 경우도 있으니 사전에 확인해야 한다.
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만약 공사를 하다가 중단을 하게 되면 그 피해가 크며 불필요한 경비가 많이 들어 대지를 구입하는 것보다 손해를 보기 때문이다.
전용허가를 받아 공사를 시작하는 시기도 선택을 잘 해야한다. 남들이 농사를 짓는데 공사를 한다고 하면 이웃 토지를 이용하기 어려워 경비가 추가되는 경우도 발생할 수 있다.
만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없으며 구입과 동시에 건축을 하려면 등기를 이전하기 전에 토지사용 승락서를 인감을 첨부해 받아 전용허가를 먼저 취득해야 한다.
그 이유는 농지의 소유권을 이전하는 당해년도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년 간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원이 되어 불이익을 보게 된다. 전용허가를 받아서 집을 지을 경우 대체적으로 수도권에서는 평당 3~5만원정도 추가비용이 들어간다.
이런 점을 고려해야 한다. 무조건 대지는 비싸고 준농림지는 싼 것으로 오판을 하게 되면 평당 30만원이면 구입할 수 있는 대지가 있는 지역에서 준농림지를 27만원에 구입해서 대지로 전환 할 경우 평당 총 비용이 35만원이 되어, 평당 5만원을 손해 보는 경우도 있다. 부정확한 정보 때문에 그런 현상이 벌어진 것이다. 전국토의 26%가 준농림이고, 대지는 1,5% 정도밖에 되지 않아 대지는 비싸다는 고정관념이 자리 잡고 있기 때문이다.
시행착오 때문에 경제적인 손실뿐 아니라 전원생활을 하기도 전에 꿈마저 망가져 버릴 수 있다. 물론 큰 평수는 전답이 싼 것도 사실이나 같은 위치에 있는 준농림도 300평대가 평당 20만원이라면 1,000평대는 15만원정도 2,000평 대는 13만원정도면 살 수 있다. 부동산이 거품이 많은 시대에는 300평이 필요한 사람도 빚을 내어 1000평 짜리도 매입을 해서 일부는 다시 팔아도 이자를 주고 이득이 생겼으나 거품이 거치고 안정기로 접어든 현재의 부동산 시장에서 불필요한 투자는 하지 않은 것이 좋다.
다양한 형태의 전원주택
1. [컨테이너] 하우스
욕심없는 전원생활, 초보자용으로 적당
전원생활을 꿈꾸는 사람들은 많다. 그러나 실제적으로 전원행을 결심하기까지는 여러 제약과 조건이 따르는 것도 사실이다. 전원생활을 성공적으로 시작한 사람들은 우선 ‘용기’가 있어야 한다고 하지만 용기만으로 할 수 없는 것들이 더 많다. 그 중에 하나가 전원생활의 경험과 비용 문제일 것이다.
경험의 문제는 준비 없이 생각만으로 전원생활을 시작했다가는 실패하는 경우가 많고, 비용 문제 또한 그리 쉬운 문제가 아니다. 그렇다면, 이 두가지를 동시에 해결할 수 있는 방법은 없을까?
결론부터 말하자면 그 중의 한가지 방법으로 ·컨테이너하우스가 있다. 컨테이너하우스는 설치시 기초(토목공사)가 필요 없으며, 이동과 재설치가 간편하고, 설치 즉시 사용이 가능하므로 많은 시간과 경비가 절약된다는 것이 가장 큰 장점이다.
컨테이너 박스에서 컨테이너 하우스로
과거 컨테이너 박스는 현장관리 사무실이나 농장 등의 임시 거처, 창고 등으로 주로 쓰였다. 하지만 최근 들어 컨테이너는 농가주택이나 주말 주택으로 쓰이는 경우가 많아지고 있다. 이에 더 나아가 컨테이너 박스를 이어 붙인 연동형으로 하고, 흙벽이나 통나무 등으로 치장하여 오랫동안 사용하는 전원주택으로 짓는 경우도 많다.
컨테이너 하우스는 컨테이너의 빠르고 정확한 시공방법을 응용하여 이것을 주택형으로 보완한 것인데, 스틸(steal)의 보강과 함께 조립하므로 강하고 튼튼하다. 하지만 컨테이너 박스의 철판 속에는 별도의 방음이나 단열재가 없기 때문에 단열재를 보강하고, 창문도 새로 만들어야 한다.
최근에는 수요가 많아지면서 컨테이너 하우스를 전문적으로 제작하는 업체가 많아져 이 같은 문제를 대부분 해결하고 있다. 뿐만 아니라 단점을 보완한 제품들로 온도, 습도, 단열효과가 좋은 편이다.
컨테이너 하우스는 일반 건물에 비해 장소 및 지역에 큰 제약이 없이 시공이 간편하여 전원주택, 농가주택, 방갈로, 상가, 공장 등 다양한 구조의 건축물로 시공되고 있다. 콘크리트 구조의 건축물 시공에 비해 공사 기간이 짧아 공사비가 저렴하게 들며 강판 및 형광을 공장에서 가공하여 현장 조립하므로 시공이 간편하고 경제적으로 시공할 수 있다.
그렇다고 컨테이너하우스를 간이주택 정도로만 보는 것은 잘못된 상식이다. 모든 주택이 그렇지만 이 또한 관리하기에 따라서는 의외로 견고하여 장기간 사용함에도 어려움이 없다.
또한 내부 칸막이 변경이 자유로와 인테리어를 바꿀 때도 아주 용이하며, 외부습기와 잡충들의 실내 유인을 방지하는 방습효과와 방수, 방풍효과가 뛰어나고, 외벽마감을 시멘트 사이딩으로 했을 경우 목재와 같은 질감에 자유로운 색상변화도 가능해 일반주택의 거의 모든 기능을 수행할 수 있다. 하지만 이처럼 다양한 옵션이 들어갈 경우 그 만큼 가격도 비싸진다.
1천만원대로 짓는 컨테이너 하우스 주말주택으로 손색없어
그렇다면 전원생활을 시작할 수 있는 최소비용으로서의 컨테이너하우스의 건축비는 얼마나 들까? 주택건축비는 자재등급, 건축방법, 내·외부 마감 수준, 지붕 등 공사범위에 따라 크게 다르지만 요즘 유행하는 목조주택이나 스틸하우스는 아무리 저렴하게 지어도 평당 200만원 이상은 들어가는 게 현실이다.
그에 비하면 컨테이너하우스는 외부모양을 공사장 사무실 수준으로 하고, 정품 자재 및 공정으로 만들면 평당 50만~60만원 정도로도 가능하다
또한 기본사항 외에 조명, 화장실, 싱크대 등 내부시설을 다 갖출 경우에는 평당 100만~130만원 정도면 일반적으로 가능하다. 따라서 주택처럼 지붕을 올리고, 거실 겸 주방과 방, 화장실 등 내부인테리어까지 모두 갖추어진 10평에서 15평대의 컨테이너하우스라면 1000만~2000만원 정도에서 가능하다.
업체를 통하지 않고 개인이 컨테이너만 구입하여 사용할 수도 있는데, 가격 면에서는 크게 절약되지만 일반적인 주택으로서는 불편함이 많다.
가격을 보면, 시중에서 구할 수 있는 컨테이너박스는 크기에 따라 작게는1.8m x 1.8m(1평 정도)에서 큰 것은 3m x 12m(11평 정도)까지 다양한 편인데, 일반적으로 쓰이는 것은 중간 정도인 3m x 6m(5.5평 정도)크기로 높이는 2.6m이다.
컨테이너에 기본적인 창문, 단열, 온돌 패널 등을 설치해 거주할 수 있도록 한 제품들의 가격은 1.8m x 1.8m크기가 110만원 선이며, 규모가 큰 3m x 6m사이즈는 250만원 정도면 가능하다.
그러나 주의할 점은 싼 가격에만 매달려 컨테이너 정품이 아닌 제품을 구입할 경우 철판의 두께에서부터 차이가 나서 쉽게 찌그러지거나 부식될 수 있고, 변색이나 누수, 누전의 위험도 있으므로 주택으로 사용하기에는 부적당하다.
컨테이너만 구입하여 취향에 맞춰 집을 꾸밀 수도 있고, 컨테이너를 구입한 후 내부인테리어를 주문할 수도 있다. 하지만 소형이라도 수도, 정화조 등의 기반시설을 설치하고 주거를 목적으로 사용되는 건축물은 대지가 아닌 곳에 설치 할 수 없도록 되어 있다.
아직 국내에 이동식 주택에 대한 건축법상 별도 규정이 없는 상황이지만, 상하수도 시설과 정화조 설비가 되어 있지 않은 6평 이하의 이동식 건물은 읍면동사무소에 가설건축물로 신고하면 된다. 가설건축물의 존치기간은 3년 이내며, 존치가 만료되면 만료일 7일 전에 시군구청장에게 신고하여 연장 할 수 있다.
편견과 욕심을 버리면 참 좋은 전원주택
컨테이너하우스컨테이너하우스를 전문으로 시공 제작하는 (주)대림 21의 김영철 대표는 “최근 주말주택으로 컨테이너하우스를 찾는 사람들이 많아지고 있는데, 이는 소비자들이 주말주택용으로는 가장 적당하다고 인정하는 사례로 볼 수 있다”며, “컨테이너하우스에 대한 사람들의 편견, 즉, 단열이나 환기 등의 문제는 이제 없다”고 강조한다.
더불어 김대표는 업체를 선정할 경우에는 단순히 컨테이너박스를 판매하는 곳이 아닌 주택건축에 대한 노하우가 있는 업체를 찾는 것이 중요하다고 강조했다.
최근 이처럼 컨테이너하우스에 대한 수요가 많아지면서 업체들마다 다소의 차이는 있지만 기본적으로 제작되는 컨테이너하우스의 기본사양을 살펴보면, 철판 전체표면을 쇼트브라스트 세정 후 습기를 완전히 제거하고, 프라이머 도포후 염화고무도료를 이용하여 선택 색상으로 최종도색하고 있다.
또한 바닥 크로스 멤버 위에 두께 18mm~24mm의 플라이두를 테핑스크류로서 고정하며 모노륨(럭스트롱)으로 마감하고, 전플로어를 지면에서 띄워 제작함으로써 습기와 누수를 방지하고 있다.
또한 전기배선 배전함, 파워브레이커, 스위치, 전화잭, 형광등(20W,'.40W 더블형), 환풍기, 콘센트 등 부착하여 외부 전원 연결시 바로 모든전기시설을 가동할수 있도록 하고 있으며, 이 외에 벽이나 천장은 플로어를 제외한 전면을 단열 시공하며, 특히 천장은 이중단열하며 벽면은 스티로폼 또는 열반사 단열재, 마이톤, 석고보드, 암면 등을 사용함으로써 단열 효과가 우수하다.
이처럼 컨테이너하우스로 제작되는 기본형 외에 필요에 따라 내부인테리어는 물론, 연동형으로 이어 붙이기를 하면 보다 다양한 대형 평수로 건축할수도 있다. 다만, 이럴 경우 컨테이너하우스도 주택과 마찬가지이므로 대지이거나 전용허가를 취득해야 한다. 그래야만 전기를 끌거나 난방을 사용할 수 있다. 이 경우에는 등기를 하여 재산권 행사가 가능하다.
2. 저렴한 비용에 손쉽게 짓는 레저형 소형주택
3~4천만원대 전원주택 마련법!
요즘은 3,40대 명예퇴직이 점점 늘어나는 추세다. 더군다나 낮은 은행이자로 인해 한푼두푼 저축해서 10년 모아 봤자 집 한 채 구입하기도 힘든 실정. 뾰족한 내집 마련은 없을까? 서울에서 20, 30평대 아파트 전세비용으로도 충분하게 전원주택을 마련해볼 수 있는 방법이 있다는데, 바로 소형평형대의 레저형 주택을 지어보는 일이다. 이런 레저형 소형주택에는 목구조를 비롯해서 스틸, 황토구조 등 다양한 공법들이 있고, 그에 따라 건축비도 차이가 있다. 짓고자 하는 사람의 경제 사정과 짓고자 하는 곳의 자연환경 및 지역특성에 따라 적절한 공법을 선택할 수 있도록 여러 가지 방법을 제안해본다.
소형주택의 범주와 제반사항
소형주택은 아직 전원주택 시장에서 큰 부분을 차지하지 않기 때문에 그 개념과 활용에 있어 여러가지로 혼용되고 있는 실정이다. 이에 소형주택의 범주와 시공방법, 제반사항을 정리해 본다.
조립식주택
소형평형은 대부분 제작과정이 조립식으로 이뤄진다. 관점에 따라 조립식건축 범위가 다를 수 있지만 통상적인 개념은 구조재, 단열재를 단일화시킨 패널로 벽체를 만들고, 그 위에 지붕을 얹은 것이다.
이동식주택
이동식 주택은 말 그대로 공장에서 완성된 집을 차량에 싣고 원하는 장소에 옮겨 놓는 것이다. 그러므로 현장까지 5톤 이상의 트럭이 진입할 수 있도록 도로 여건을 갖춰야한다. 만일 불가능하다면 주택을 여러 조각으로 나누어 만든 후 작은 트럭으로 이동하게 된다.
설치 지역과 법규
소형이라도 수도, 정화조 등의 기반시설을 설치하고 주거를 목적으로 사용되는 건축물은 대지가 아닌 곳에 설치 할 수 없도록 되어있다. 대지 위에는 평형이 작기 때문에 건축허가를 받지 않고 신고만 하면 된다.
소형주택 시공시 주의점
소형주택 전문업체를 선정하라
집이 작다고 해서 무조건 저렴한 것이 아니다. 10~20평형의 주택을 설계하는 건축사사무소가 거의 없고, 시공업체도 시공과정은 대형주택과 같으면서 자재만 적게 들어가는 방식의 소형주택을 시공해서는 큰 이윤이 남지 않기 때문에 시공경험이 적다. 이들에게 의뢰하면 오히려 평당 시공비가 높을 수 있으므로 소형주택만을 전문적으로 시공하는 곳에 의뢰하는 게 좋다.
3. 목구조로 된 이동식 조립주택
목구조로된 이동식 조립주택은 2″×4″, 2″×6″의 경량 골조에 내력패널을 이용해 벽체를 마감하는 방식이 대부분이다. 일반 목조주택은 골조를 세운 뒤 벽체에 OSB 합판과 방습지, 단열재, 석고보드 등을 일일이 시공하지만 이 복잡한 구조를 하나의 패널로 만들어 사용하는 것이다.
option : 데크 4.2평 : 168만원, 파고라 5평 : 150만원, 목조갤러리덧창 : 35만원, 고급조명 : 25만원, 내부루바 : 180만원, 거실온돌마루 : 105만원, 보온단열보강 (100㎜단열재, 이중창) : 120만원
크기 : 가로 12m, 세로 5.4m, 높이 3m
골조 : 45 x 60㎜ 낙엽송, 스틸강관, C형강
벽체 : 낙엽송22㎜, 타이백, 단열재 50㎜, 합판 5㎜
지붕 : 육각슁글, 방수시트, 방수합판 12㎜, 단열재 50㎜, 합판 5㎜
바닥 : 전기온돌판넬, 모노륨 마감
난방 : 전기온돌판넬, 가스순간온수기
시공 : 이방갈로
공장에서 완벽하게 시공한 뒤 1, 2층을 분리해 현장으로 이동하며 섬이나 산간벽지를 제외하고는 운임이 시공비에 포함되어 있다. 내부에 각종 기자재와 붙박이장 등 모든 시설이 완비되어 있다.
option : 벽난로 별도협의, 커튼 40만원, 물받이 90만원, 쿡탑 33만원, 화분대 15만원
크기 : 폭 3m, 길이 7.4m, 높이 1층 - 3.4m, 2층 - 3.2m
골조 : 2″×4″, 2″×6″
벽체 : 시멘트사이딩, 석고보드 위 고급 실크 벽지
천정 : 핀란드산 red pine 원목 루버
난방 : 건식온수판넬
기타 : 데크, 샤워부스, 무소음양변기, 고급 세면기, 붙박이장
시공 : 팀버하우스
4. 통나무주택과 캐빈
통나무 주택은 100% 자연소재만을 이용한 공법이다. 목재가 갖고있는 습도조절기능과 우수한 단열성이 특징이다. 전통적인 수공식은 통나무 원목의 껍질을 벗긴 뒤 모서리를 겹치면서 바닥부터 쌓아올리는 섬세한 작업으로 전문인력이 필요하고 경비의 30% 이상이 인건비로 쓰인다.
2층 구조 수공식 통나무 14평형 - 4천620만원
기본 구조 : 1층 - 주방, 욕실, 거실 2층 - 방
골조와 벽체 : 통나무 Duglas fir
내부마감 : 스웨덴산 미송 루바
난방방식 : 기름보일러
시공 : 양지수공식통나무
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제품명 : 캐빈100
자재비 : 1천320
시공비 : 1천180
거실 4.25평, 방 4.92평, 욕실 0.93평, 데크 2.18평
벽 : 핀란드산 통나무 45㎜
천장 : 루버
지붕 : 아스팔트 슁글
원룸형 캐빈 6.37평형 - 2천만원
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제품명 :캐빈 70
자재비 : 770만원
시공비 : 1천3백만원
방 4.6평, 데크1.77평
벽 : 핀란드산 통나무 45㎜
천정 : 루버
지붕 : 아스팔트 슁글
휴게시설용 캐빈 1.7평형 - 7백만원
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제품명 : 파빌리온
벽: 핀란드산 통나무 Thk 28㎜
천정 : 루버
지붕 : 아스팔트 슁글
옵션 : 데크- 200만원
캐빈 취급업체: 대림이앤씨
캐빈 자재만 구입하여 내손으로 집짓기
“메뉴얼 보며 1주일 고생하니 시공비가 50% 줄었어요”
건축과 전혀 무관한 사람이 혼자서 자재를 들고 집을 짓는 다는 것이 과연 가능할까? 다들 불가능하다고 여길지 모르지만 자연 속에 자신만의 공간을 마련하고 싶은 마음 하나로 집짓기에 열심인 사람이 있다. 나무가 유난히 많은 작은 동산에 바비큐장, 테라스를 내고 캐빈으로 지은 집에 맘에 드는 색을 입히고 나니 무릉도원이 따로 없다는데….
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이렇게 자신의 손으로 집을 짓고 있는 김순규 씨와 대화를 하는 내내 그의 얼굴에서는 자신의 보금자리에 대한 애정이 물씬 풍겨났다. “자신의 손으로 집을 지어보니 이 땅의 나무하나 풀 한 포기도 너무 소중해졌어요”라고 말하는 그는 만일 집을 마련할 기회가 있다면 과감히 직접 시공해보라고 권한다. 처음 목적인 시공비 절감보다 자연에 대한 더 큰 깨달음을 얻을 수 있다며…
5. 스틸구조로 된 이동조립식 주택
이러한 단점을 극복하고자 스틸과 목조의 장점을 특성화해 주택으로서의 기능을 더욱 보강시킨 이동조립식 주택이 새로 개발되어 현재 시판 중에 있다.
펜션하우스 개발업체인 (주)두인에서는 펜션과 별장에서 전용으로 쓸 수 있는 10평형에서부터 16평, 22평대의 표준모델을 기준으로 새로운 이동조립식 주택을 선보였다.
이 주택은 소형에 중점을 두고 공장에서 벽체, 지붕 등을 전부 제작하여 제품을 차로 이동해 현장에서 분리된 몸체를 조립하는 과정으로 지어진다. 현장에서 하루면 조립이 완성되기 때문에 건축주가 몇 달씩 공사과정에서 겪는 마음고생을 하지 않고도 완성된 집을 갖는다는 점이 매력적이다.
표준모델 외에도 주문제작이 가능한데, 보통 공장에서 일주일의 제작기간을 거치게 된다. 이 주택은 16평 기준으로 거실과 주방이 있는 벽체 1개, 가족실과 침실이 있는 벽체 1개, 그리고 지붕 1개로 총 3개의 구성체가 3대의 차에 실려 현장으로 이동하여 조립된다.
시공방법과 특징
구조체는 아연도금 된 스틸사각관을 골조로 하는데, 100×100 규격은 벽체 사각지대에 세우고, 그 사이에 100×50 규격을 40㎝ 간격으로 촘촘히 설치해 나간다. 그 사이에는 스티로폼 단열재를 넣고 안팎으로 OSB합판을 붙인 다음, 외벽에는 사이딩을, 내벽은 석고보드로 구성한다. 벽체 두께는 170㎜로 일반 벽체 150㎜보다 더 두껍다. 여기에 이중창과 가스, 전기, 기름보일러 등을 난방재로 설치한다.
기초공사는 세 가지 정도의 방법이 있는데 주로 H빔을 여러 개 일정한 간격으로 땅에 심고 그 위에 기둥을 박아 건축물 기둥과 접합시킨다. 또는 콘크리트로 토대를 만드는 방법과 사다리꼴 모양의 기둥토대(6백×9백×4백)를 만들어서 부지 깊숙히 심은 다음 설치하는 방법 등이 있다. 실제로 콘크리트보다는 H빔으로 하는 기초공사가 비용면에서 50% 정도 절감된다.
공간구조는 16평을 기준으로 했을 때, 발코니가 달려 있고 현관과 신발장이 있는 거실과 욕실, 주방이 있으며 부분 복층구조에 다락방도 있다. 거실과 두 벽체로 조립되는 공간은 침실로 쓰인다.
거실에는 천장고를 높여 지붕이 조립되고 지붕에는 채광창을 내어 폭포수가 흐를 수 있도록 설치되어 있다. 내부는 목재로 몰딩을 두르고 실크벽지로 마감해 모던한 분위기를 이끈다. 완벽히 조성된 대지에 별장이나 펜션용으로써 독립된 주택의 기능을 모두 갖추고 있다.
16평 기준에 건축비는 250만원 정도다. 이보다 더 소형이거나 변형된 규격일수록 가격대는 올라간다. 보통 3~4천만원대에 이와 같은 소형 펜션용 주택을 구입하게 되는 셈이다.
6. 토속환경의 황토주택
황토로 지은 집은 대개 목조주택처럼 큰 평수가 일반적이지는 않다. 옛 초가에서부터 시작한 흙집의 유래대로 아담하고 아기자기한 토속문화가 배어 있는 소형의 자연주택이 주를 이룬다. 최근에는 여러 공법들이 가미되어 중대형도 점차적으로 지어지는 추세지만 아직까지는 각 주거공간을 최대한 함축시켜 작은 공간 속에서도 자연을 풍미할 수 있도록 하는 게 황토공간 만이 갖는 특유의 멋이다.
황토주택은 그 공법이 다양하여 건축주가 원하는 대로 선택하여 짓는다. ‘어떤 용도로 어떤 평형을 지을 것인가’에 따라 적절한 공법이 제시된다. 펜션을 짓고자 한다면 6~20평형의 소형을 이웃하여 여러 개 짓는 방법도 있고, 주말주택이나 별장식으로 짓고자 한다면 15평 정도의 현대식 공법을 가미해 생활의 편리성을 도모할 수 있다. 공법과 마감재에 따라 건축비도 다르기 때문에 규모, 용도에 따라 저렴하면서도 손쉬운 황토주택을 지어볼 수 있다.
황토주택의 마감재 활용제안
황토주택은 건강주택의 대명사가 되었다. 마감재 또한 친환경, 친건강 소재가 되어야 궁합이 맞을 것이다. 이에 따라 자연소재로 만든 벽지나 지붕재가 선호된다.
지붕재로는 민속적인 분위기를 내기 위해 짚이나 굴피, 갈대가 괜찮겠지만 관리가 수월치 않다면 대안으로 적삼목과 기와를 사용해도 잘 어울린다. 외벽이나 내벽은 미장마감하는 것이 관리하기 편리한 편.
특히 내벽은 한지나 닥종이 같은 자연소재로 된 도배지로 마감하는 것이 청결하고 벽체의 내구성을 한층 높여준다. 최근 새로 개발된 국내산과 수입되는 벽지종류 중에 고가이긴 하지만 면사나 식물류, 순수종이류로 만들어진 벽지들이 선보여지고 있다.
소형 황토주택의 공법 비교
소형주택이라 해서 특별히 다른 공법이 있는 것은 아니지만 ‘보조건물로 지을 것인지, 소규모 펜션으로 지을 것인지, 저렴한 비용의 상업적 공간으로 지을 것인지’ 용도에 따라 적절한 공법을 선택해야 초기 투자비용을 최소화할 수 있다.
가장 손쉽게 접근할 수 있는 공법으로는 벽돌조적식이다. 그러나 대개의 조적조 건물들은 디자인과 마감이 다른 공법에 비해 단순한 편이다. 설계와 디자인이 좀 더 다양해지려면 벽돌의 강도를 높이면서 단열도 잘되는 자재를 개발할 필요가 있다.
벽돌조적식
건축비가 비교적 저렴하고 시공방법이 단순한 편. 조적조의 특성상 다양한 공간을 만들 수 있다. 평당 200~250만원 정도면 시공이 가능하다.
목구조＋조적조
원목으로 구조체(골조)를 세우고 골재 사이를 벽돌로 조적하여 벽체를 이루는 방식이다. 최근에는 골조부분을 철골이나 라멘방식의 시멘트구조로도 시공하고 있으나, 마감처리에 세심한 주의가 필요하다. 라멘방식의 구조는 소형주택으로는 효율적이지는 못하다. 평당 시공비는 목구조일 경우 330만~370만원 정도며 이중 목재 단가가 상당부분 차지한다. 우리나라 사람들이 선호하는 구조방식이다.
목구조＋심벽조
한옥과 유사한 공법. 주로 나무로 기둥과 보를 세우고 기둥과 기둥 사이에 흙을 가지고 심벽을 쳐서 만드는 전형적인 초가방식이다. 최근에는 현대적인 공간구조를 지향하면서 다양한 자재들을 이용한 건축들이 선보이고 있다. 과거에는 심벽을 치기 위해 대나무나 수숫대를 이용했지만, 각재를 이용하여 벽체의 두께를 더 두껍게 하면서 골조를 보강하는 방법도 있다. 건축비도 저렴한 편으로 보통 대지 250평, 연면적 25평 규모의 주말주택을 짓는데 평당 330만원 정도가 든다.
담틀구조식
우리나라에서는 주로 담을 조성하는데 사용한 공법이라 명칭도 담틀이라 하지만 프랑스, 미국, 북아프리카 등 흙건축이 발달한 지역에서 널리 사용하는 공법이다. 중국의 만리장성도 부분적으로 이 공법이 쓰여졌다. 공정이 단순하여 제작비용도 저렴한 편이며, 벽 두께가 두꺼워 단열성도 뛰어나다. 축조방식으로 보면 소형건물보다는 대형건물에 더 적합하다.
7. 황토로 지은 7평, 15평형 펜션 안면도 요한네농장을 가다!
최근 산이나 해변 등 자연풍광이 아름다운 지역에는 체험형 민박주택이 부쩍 인기를 모은다. 대규모 기업형 콘도에 비해 개인이 운영하는 소규모 펜션이 갖는 장점은 주인과 손님 모두에게 아기자기한 재미를 준다는 점. 전원형 수익사업인 재테크의 한 방편으로 그 인기가 점점 올라가는 추세다.
소형 평형의 여러채를 지어 가족형이나 커플형의 고급식 민박으로 추구할 만한 매력적인 전원형 사업인 펜션 사례를 통해 살펴보고자 한다. 실제 안면도에 전원주택을 짓고자 마련한 부지에 황토펜션을 지어 수익형으로 운영하고 있는 요한네농장을 가 보았다.
시공과정
작은 공간의 배치는 구조상 어렵지만 천장을 오픈하여 넓게 보이게 하는 것이 중요하다. 이 펜션의 경우 거실 천장은 지붕선 그대로 목재를 드러내 천장고를 높였다. 마감재로는 황토와 궁합이 잘 맞는 나무소재의 루버를 선택했다.
자재가 갈라지는 현상이 발생할 수 있는 원목은 가급적 사용을 자제했다. 공사는 15평형을 4동 짓는 데 약 3달 정도 걸렸다. 건축시공비는 평형이 작을수록 평당가가 높아지기 마련인데, 약 350만원 정도다.
황토공간 이색체험으로 펜션 만들다!
마찬가지로 건축주 김이헌 씨는 안면도에서 오랫동안 가구점과 염소농장을 함께 운영하던 중 펜션을 계획하게 되었다. 1992년도에 지가가 평당 3만원하던 농지(지금은 10만원 가량)를 1천6백 평 정도 구입한 김 씨는 그 중 일부를 염소농장으로 운영해오고 있었다.
그러던 중 나머지 부지에 아담한 전원주택을 지어 볼려는 마음으로 요리조리 구상을 하고 있던 때에 마침 주변의 지인들로부터 펜션을 해보라는 권유를 받게 되었다. 김 씨는 가구점도 함께 운영하고 있어 버겁지는 않을까 망설이기도 했지만 일석이조라고 기왕 전원주택을 짓는 길에 좀더 유익하고 보람된 일을 해보겠다는 생각에 본격적으로 펜션을 계획하게 된 것이다.
더군다나 해안과는 거리가 있는 내륙이라 특별히 볼만한 이벤트가 없다는 단점으로 인해 황토주택이라는 이색적인 공간으로 손님의 관심을 끌 필요를 느끼게 된 것이다. 그래서 비교적 시공방법도 수월하고 재료비도 저렴한 편인 황토벽돌 방식을 택하게 되었다. 그러나 황토주택은 인건비가 비싼 편이다. 하루에 벽돌을 쌓는 양이 정해져 있기 때문에 그 만큼 시일이 걸리므로 건축비를 대폭 줄이기에는 다소 무리가 따랐다.
작년 겨울 미리 농지를 대지로 전용허가를 받아 놓았고 그전에 토지이용계획서를 발부받아 펜션으로 활용이 적합한 지의 법적제한 여부를 면밀히 검토한 후 형질변경 신청서을 제출해 불과 보름 정도만에 변경이 되었다.
공사는 올 3월에 시작해서 약 3달 정도 걸렸으며, 8월부터 본격적으로 펜션 영업을 시작하게 되었다. 여름에는 성수기라 매일같이 방이 꽉 찰 정도였고 요즘같은 겨울철은 주말예약이 많은 편이다.
이미 안면넷이라는 온라인 토탈사이트에 ‘요한네농장’이라는 이름으로 홈페이지를 운영 중이고, 예약은 대개 전화로 받고 있다. 펜션은 크게 패밀리룸과 커플룸으로 나뉘는데, 패밀리룸은 15평 독채로 8명까지 1박에 12만원, 커플룸은 7평으로 4명까지 1박에 6만원 정도 한다. 아직까지 펜션을 운영한 지 1년이 안되었지만 김 씨는 연간 순수익으로 4~5천만원을 내다보고 있다.
앞으로 가구점을 정리하고 본격적으로 펜션을 운영해 볼 참이라는 김 씨는 지금 있는 펜션만이라도 내실있게 잘 관리해서 노하우가 점차적으로 쌓이면 차츰차츰 늘려갈 계획이다.
설계노트
대지위치 : 충남 태안군 안면읍
대지면적 : 약 220평
건축면적 : 약 59평
건축규모 : 15평형 4동 구성(15평형을 독채로 쓰는 가족형 2동, 15평형을 7평씩 2실로 나눈 커플형 2동)으로 총 6가구
벽체구조 : 황토벽돌
내장재 : 황토미장, 공학목재(글루램), 루버
외장재 : 황토벽돌
바닥재 : 황토 미장 후 온돌마루 시공
난방재 : 기름보일러
지붕재 : 아스팔트 이중 그림자 슁글
설계·시공 : (주)프
예비전원주택에 딱 좋은 집
주5일제가 본격화되었다. 차로 두어 시간 거리에 자연을 느낄 수 있는 곳이라면 주말주택 하나쯤 두고 싶어 진다. 가끔 들러 바람이나 맞고 텃밭이나 손보면 되니까, 집은 열 평 남짓이면 족할 것이다. 집 안에서보다 집 밖에서 보내는 시간이 많을 게 분명하다. 이쯤 되면 떠오르는 생각, 컨테이너에서 한번 살아볼까?
직장인들이 늘어난 여가시간을 활용하기 위해 행복한 고민을 하고 있다. 그 중 가장 인기가 높은 것이 가족들과 시간을 보낼 수 있는 주말주택이다. 바람과 비를 피할 수 있는 작은 규모에 저렴한 비용으로 마련하고자 한다면, 컨테이너하우스에 한번 주목할 만하다.
실속형 세컨드 하우스의 대안
주말주택의 인기를 반영하듯 컨테이너하우스에 대한 관심도 높아지고 있다. 실제 경기도 인근의 컨테이너 업체들은 예년에 비해 판매가 두 배 가까이 늘었고, 주말이면 구경하러 오는 사람들로 북적인다고 한다.
기존의 상업용 컨테이너 업체들이나 일반 전원주택 시공회사까지 컨테이너하우스로 사업영역을 넓히면서 수요자에게는 그만큼 선택의 폭이 커졌다. 주방과 욕실, 난방시설을 갖춘 시설만도 모자라 통나무나 사이딩으로 외벽을 대고 지붕까지 얹은 컨테이너가 속속 등장하고 있기 때문. 그러나 기본적으로 일반 컨테이너를 개조한 것이기 때문에 토목공사가 필요없고 이동과 재조립이 가능한 특징이 있다.
컨테이너는 대개 공장에서 직접 제작해 지게차나 중장비로 옮겨놓는다. 혹 진입로가 없는 경우에는 강판이나 공판만 따로 옮겨 현장에서 직접 조립하기도 한다.
박스에서 하우스로 업그레이드하기
공장 인근이나 건축 현장에서 흔히 보는 컨테이너박스는 난방이나 수도 기능 없이, 잠시 이용했다 철거하는 일회용 공간이다. 이에 반해 주택 개념으로 컨테이너를 이용하려면 추가적인 보완이 필요하다.
철판 전체표면을 세정 후 습기를 완전히 제거하고, 프라이머를 바르고 건축주가 선택한 색으로 최종 도색한다. 바닥은 크로스멤버 위에 두께 18㎜~24㎜의 합판을 고정한 후 비닐장판을 깐다. 이 때, 바닥은 지면에서 띄워 습기와 누수를 방지해야 한다.
또한 전기배선 배전함, 파워브레이커, 스위치, 전화잭, 형광등, 환풍기, 콘센트 등을 부착하여 외부 전원 연결 시 바로 모든 전기시설이 가동되게끔 해야 한다. 가장 중요한 문제는 단열인데, 벽면은 스티로폼, 마이톤, 석고보드 등을 이용해 단열하고 천장은 50㎜ 두께 스티로폼으로 이중단열하는 것이 좋다.
제대로 된 컨테이너하우스 선택법
지금 컨테이너 시장에는 정품, 비품 논란이 한창이다. 업체들 간에 말이 많지만 상식적인 수준으로 생각해보면, 정품이란 오래 쓰고 하자가 적은 양질의 제품이 될 것이다.
간혹 손을 본 후 새제품으로 둔갑한 중고컨테이너나 함량미달의 자재를 사용해 만든 저질컨테이너가 있을 수 있으니 확실한 기준을 가지고 구별할 수 있어야 한다. 정품이 아닌 제품을 구입할 경우 철판이 쉽게 찌그러지거나 부식될 수 있고 변색이나 누수, 누전의 위험이 있으니 주의한다. 또 일반건축과 다르게 소비자 입장에서 제작과정을 볼 수가 없고 철판의 두께나 단열재 시공 등을 확인 할 수 없으니 구입 이전에 확실한 원자재 사양을 검토해야 한다.
천만원대면 어엿한 집 가질 수 있어
컨테이너하우스의 장점은 무엇보다 저렴한 가격이다. 평당 1백만원 내에서 기본시설을 갖출 수 있고, 여기 인테리어 효과를 내려면 추가비용을 들이면 된다. 주택처럼 지붕을 얹고 내부를 보기 좋게 마감하면 10평~15평형대가 1천만원~1천5백만원 정도 든다.
혹 중고컨테이너를 구입해 쓰고자 하는 이들이 있지만, 주택용으로는 그다지 적합하지 않다. 컨테이너하우스는 사는 사람의 의도와 취향에 맞게 맞춤형으로 제작되어 옮겨지기 때문에 입에 맞는 떡을 찾기가 쉽지 않고, 하우스용으로는 중고매물도 많지 않은 실정이다. 꼭 필요한 기능만 추가해 집을 마련하고 데크 같은 외부시설물에 비용을 투자하는 것도 한 방법이다.
신고는 기본, 대형평수는 허가 필요
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국내에 이동식 주택에 대한 건축법상 별도 규정이 없는 상황이지만, 상하수도 시설과 정화조 설비가 되어 있지 않은 6평 이하의 이동식 건물은 읍·면·동사무소에 가설건축물로 신고하면 된다. 가설 건축물의 존치기간은 3년 이내이며 존치가 만료되면 만료 7일 전에 시·군·구청장에게 신고하여 연장할 수 있다.
컨테이너박스를 이어 붙이거나 위아래로 붙인 대형평수일 경우는 주택과 마찬가지로 전용허가를 취득해야 한다. 물론 전용허가는 지목상 대지에만 가능하다. 허가를 얻으면 제대로 대형정화조를 설치할 수 있고 전기를 끌어쓰거나 난방을 사용할 수 있다. 이 경우에는 등기를 해야 하며 재산권 행사도 가능하다.
소형주택 전성시대
아직도 일반인들은 전원주택이라고 하면 푸른 잔디 위의 웅장한 집을 생각하지만, 전원주택은 더이상 부의 상징이 아니다. 전원생활을 원하는 연령대가 계속 낮아지고 있고, 그 수요층도 넓어지면서 20평대의 실속형 주택을 찾는 이들이 많아지고 있다. 이제, 전원주택의 판도가 바뀌고 있다.
Small House
어찌 보면 전원주택은 제법 나이가 들어서야 선택하기 때문에, 그 중간 과정이 철저히 생략되고 만다. 신혼때부터 작은 평수의 아파트를 늘려가던 소시민들은 생활의 안정이 찾아올 때 전원행을 결심하기 때문에 무턱대고 큰 평수의 집을 짓게 되는 것이다.
물론 큰 집에서 생활하다 작은 집으로 옮기려면 생활반경도 좁아지고, 가구와 짐도 둘 곳이 없어지는 걱정도 생긴다. 그러나 전원생활 선배들의 이야기는 다르다. 은퇴 후 충북 제천에 2층 규모 약 50평의 주택을 짓고 이사를 했던 김대열 씨의 이야기를 들어보자.
“아파트 팔아서 땅 사고 집 지었는데, 돈도 여유가 있고 해서 50평으로 지었지요. 아내와 둘이 살고 가끔 아이들이 다녀가는데, 실제로 1층 공간밖에 쓰지 않아요. 그리고 날씨만 풀리면 산책하고 텃밭 가꾸느라 집에 붙어있는 시간도 적고요. 차라리 작은 평수로 짓고, 남은 돈을 딴 데 투자하거나, 텃밭을 더 늘릴 것을 그랬어요.”
이는 비단 김 씨만의 하소연이 아니다. 70, 80년대 소위 잘 나가는 사람들의 꿈이었던 전원주택은 마치 별장이나 호화주택처럼 지어져 있다. 이 때문에 그 당시 별장과 전원주택은 확실히 구분되지 못했다.
그러나 요즘은 분위기가 달라졌다. 교외로 조금만 나가도 조그만 주택들이 옹기종기 모여있고, 직접 흙집이나 황토집을 짓고 있는 이들을 만나게 된다. 여가시간이 많아지고, 젊은 층으로 수요가 점점 옮겨가면서 실용적인 주택을 찾는 이들이 늘어나는 것이다.
사실 전원생활이 자신의 성격과 맞는지 미리 테스트를 해보는 차원에서도, 작은 집은 위험부담이 적어 매력적이다. 전원주택을 짓는 데 돈을 다 쏟아 부으면 막상 생활에 적응하지 못해 도시로 돌아가려해도 환금성이 떨어져 난감해진다. 애초에 위험부담이 적은 작은 집에서 생활하다, 이를 별채로 쓰고 더 큰 평수의 집을 짓는 경우도 생각해 볼 만하다.
빠르고 간편한 작은 집 짓기
작은 집은 비용도 비용이지만, 공기도 짧고 수월하게 지을 수 있다. 소형 주택은 규격화된 자재를 현장에서 직접 조립하는 조립식과 공장에서 제작한 집을 차량에 싣고 오는 이동식 주택으로 나뉘게 된다. 조립식은 주로 패널로 벽을 만들고 그 위에 지붕을 얻는 간편한 방식을 채택하는데, 공장에서 90% 정도 제작이 된 상태에서 현장에서 나머지 10% 공정이 이루어진다. 이 때문에 시공 기간과 인건비를 확실히 줄일 수 있다. 조립식 주택이 현장에서 직접 만들어진다면 이동식 주택은 이미 만들어진 집을 현장에 옮겨 놓기만 하면 된다. 운반하는 도로의 넓이를 감안해 주택 폭이 3.5m를 넘지 않으므로 좌우가 긴 직사각형 형태가 많고, 두 개의 집을 안채와 사랑채로 붙여서 쓰는 경우도 생긴다.
주택을 주문해서 설치하기까지 걸리는 시간은 길어야 3주. 기초공사가 필요 없이 단단한 철재기둥을 세우고 그 위에 집을 올려놓는 형태이므로 비용과 시간이 모두 줄어든다.
이동식이라고 하면 컨테이너하우스를 생각하기 쉬운데, 목조패널이나 통나무, 스틸로 짓는 소형주택들도 많다. 목조주택은 단열과 내구성이 뛰어나고 구조재가 가벼워 이동식으로 적절하다. 목조공법을 개량한 패널식 주택은 공장에서 벽과 지붕 등을 유니트화하여 제작한 후, 현장에서 창문을 보수하거나 1, 2층을 연결하는 작업으로 지어진다.
통나무주택의 경우는 키트캐빈이 많은데, 조립도면을 보고 일반인들도 따라할 수 있는 DIY제품이다. 짜맞추거나 나사를 조이는 작업으로 초보자도 한 달 안에 공사를 마무리할 수 있는 장점이 있다. 반면 전문시공자가 지은 라미네이트식 통나무주택은 작은 집이지만, 견고하고 우람한 풍미가 있다. 물론 가격은 다소 비싼 편이다.
아연도금된 스틸을 구조체로 하는 소형평수의 스틸하우스는 스티로폼단열재와 OSB합판, 석고보드 등으로 구성된다. 일반 조립식에 비해 단열성과 견고성이 높으며, 실내가 넓고 구획을 쉽게 바꿀 수 있어 유용하다.
흙집 초가에 원형을 둔 흙집은 적은 평형대를 기본으로 해 주위에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 그러나 집을 짓는 자재는 저렴한 반면, 흙과 나무를 잘 다룰 수 있는 전문가는 드물기 때문에 인건비가 만만치 않다. 건축기간도 2개월 이상으로 길 수 있으며, 평당가도 높기 때문에 신중해야 한다.
소형주택, 얼마면 됩니까?
큰 집을 지을 때는 자재의 대량구매가 가능해 가격이 내려가지만, 작은 집은 그 반대기 때문에 평형비 가격이 쎈 편이다. 또한 대형주택을 시공하는 방식으로 소형주택을 짓는 일반업체의 경우, 이윤이 별로 남지 않아 오히려 비싼 견적을 낼 수도 있다. 아직 국내에는 소형주택만 전문으로 취급하는 시공사들이 많지 않아 안타까운 실정이다.
같은 평형이라도 업체마다 다른 가격을 제시하는 것은 옵션의 포함 유무 때문인데 데크와 욕실, 주방시설, 난로, 이중 창호, 붙박이장 등은 선택사항일 때가 많다. 보통 데크와 다락방은 기본평수에 넣지 않으므로 처음 계약시 철저히 따지고 들어가야 한다. 또한 토목공사, 정화조 같은 기반시설공사와 운반비 등은 어떻게 산정되는지도 알아봐야 한다.
대개 옵션을 제외한 가격은 평당 2백만원이 넘지 않지만, 여기 취향에 맞추어 선택사항들을 넣게 되면 평당가는 그보다 높아진다. 목조이동식 주택의 경우는 평당 250만원 선이며, 황토와 통나무의 경우는 그보다 높은 3백만원 선이다.
6평 넘으면 무조건 신고해야
상하수도 설비와 정화조 시설이 되어 있지 않은 6평 이하 이동식 방갈로형 건물은 읍ㆍ면ㆍ동사무소에 가설신고만 하면 된다. 이는 컨테이너의 이동식 건물처럼 처리되어 가설물로 인정받는다. 또한 농막이란 개념으로 역시 6평 이하, 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 공급시설이 없는 건물은 전용허가 없이 농지 안에 지을 수 있다.
그러나 실제 주거가 가능한 20평 이하 소형주택은 대형주택과 똑같이 규제받는다. 소형주택 업체들 중 실제 무허가소형주택의 제재가 제대로 이루어지지 않는 점을 틈타 설치 후 신고만 해도 된다고 이야기하는 곳이 있으나 이는 분명 잘못된 행위다. 주택을 지을 땅이 대지인 경우 전용면적 60평까지는 건축신고가 필요하고, 임야는 형질변경을, 산지는 전용허가를 받아야 가능하다.
다양한 소형주택 엿보기
“소형주택의 백미는 꽉 짜여진 공간활용”
소형 주택을 설계하는 데 있어 가장 중요한 것은 실용적인 공간 활용이다.
발길이 닿지 않는 불필요한 공간은 아예 없애고, 넓은 거실은 과감하게 줄인다.
외부에는 데크를 넉넉하게 두고 내부활동과 연계해 넓게 쓸 수 있도록 하는 것이 좋다.
다양한 주택의 모습을 통해 내가 원했던 바로 그 집을 찾아보자.
15평 | 정통목구조주택 
▣ 구성 : 방2, 거실, 욕실, 부엌, 데크
▣ 구조 : 2×4 목구조
▣ 외부마감 : 시멘트사이딩
▣ 내부마감 : 석고보드, 루바
▣ 지붕재 : 아스팔트슁글
▣ 시공비 : 3천5백만원
▣ 시공 : 태창기업 02-522-3303
17평 | 통나무주택 
▣ 구성 : 거실 - 7.5평, 방 2개, 테라스, 보일러, 화장실
▣ 구조 : 핀란드산 홍송 라미네이트
▣ 두께 : 88㎜ 라미네이트(사각집성 통나무)
▣ 벽체 : 골조로 사용된 사각통나무
▣ 지붕 : 외부 - 아스팔트 슁글,
내부 - 합판에 루바시공
▣ 난방 : 기름보일러, 전기보일러 등
▣ 가격 : 3천4백만원(시공비 별도)
▣ 판매 : (주)코코넷코코 031-715-0059
18평 | 목재패널주택 
▣ 구성 : 거실, 방2, 주방, 창고, 화장실, 데크, 파고라, 보일러실
▣ 골조 : 구조체 40㎜ x 80㎜
▣ 벽체 : 원목사이딩+타이벡+합판+단열재R-11+합판+원목루바 및 회벽, 고급벽지마감
▣ 지붕 : 육각슁글+방수시트+방수합판12㎜+단열재R-11+합판+고급벽지마감
▣ 바닥 : 단열재+콘크리트미장+고급장판마감(온돌은 옵션)
▣ 난방 : 기름보일러
▣ 시공비 : 약 4천1백만원(5.5평 데크 포함)
▣ 시공 : 이방갈로 042-828-7181
20평 | 목재패널주택 
▣ 구성 : 거실, 방2, 주방, 창고, 화장실, 데크, 파고라
▣ 골조 : 구조체 40㎜ x 80㎜
▣ 벽체 : 원목사이딩+타이벡+합판+단열재75㎜+합판+고급벽지마감
▣ 지붕 : 육각슁글+방수시트+방수합판12㎜+단열재75㎜+합판+고급벽지마감
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