부동산에 대한 경매절차에서 건물에 대한 공사대금 받지 못하였다고 유치권

부동산에 대한 경매절차에서 건물에 대한 공사대금 등을 받지 못하였다고 유치권을 신고하는 경우가 많이 발생하고 있다.

 

허위의 유치권 신고 또는 유치권자의 채권액이 사실과 달리 과도하게 신고 되는 경우가 많고 이로 인하여 금융기관의 부실채권이 증가하는 경우가 있으므로 민법의 규정과 대법원판례의 내용을 중심으로 유치권에 대하여 정리하고 이에 대한 금융 기관의 대책을 살펴보기로 한다.

 

1. 유치권의 의의

민법상의 유치권(민사유치권)이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리이며(민법 320조 1항), 상법상의 유치권(상사유치권)은 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 경우에 채권자가 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다(상법 58조).

최근 부동산경매절차에서 공사대금을 받지 못하였다는 이유 등으로 유치권을 신고하는 경우가 있는 바, 대부분 민사유치권이므로 견련성(물건과 관련하여 발생한 채권)이 있어야 한다,

 

2. 유치권의 성질

유치권은 성립요건을 갖추면 당연히 성립하는 법정담보물권이며 당사자의 합의에 의하여 성립하는 약정담보물권(질권, 저당권, 가등기담보권 등)과 구별된다. 또한 다른 담보물과 같이 부종성, 수반성, 불가분성은 있으나 유치권은 ‘점유’를 그 본질적 요소로 하고 교환가치를 목적으로 하지 않기 때문에 물상대위성은 없다.

 

3. 유치권의 성립요건

유치권의 목적이 될 수 있는 것은 동산, 부동산, 유가증권이다. 종래 실무에서는 동산에 대한 유치권만 문제가 되어 왔는데 최근에는 부동산에 대한 유치권이 문제되고 있다. 부동산에 대한 유치권은 권리내용이 명확하지 않아 법적 분쟁을 양산하고 유치권 행사로 인하여 미완공 상태의 건물이 늘어나고 있으므로 최근에 유치권을 행사할 수 있는 대상에서 원칙적으로 부동산을 제외하는 방향으로 민법의 개정 움직임이 있는 것은 그나마 다행이다.

민사유치권을 행사하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다(견련관계가 있어야 한다). 예컨대, 건물에 대한 건축비·수리비, 임차인이 지출한 필요비 등은 견련성이 있는 채권으로 보고 있다. 대법원판례에 의하면, 임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었던 경우에도 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없고(1994. 10.14. 93다62119), 건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없어 그 채권을 원인으로 유치권을 주장할 수 없다(1976.5.11. 75다1305).

다른 담보물권(질권, 저당권)은 약정 또는 등기와 동시에 성립하고 변제기의 도래는 담보물권의 실행요건이나유치권은 변제기가 도래하여야 성립하며 유치권을 행사할 수 있다.

유치권의 목적물은 채무자 소유 아닌 제3자 소유도 가능한 지에 대하여 견해의 대립이 있으나, 판례는 제3자 소유물도 가능하다고 판시하고 있다(대판 1972.1.31. 71다2414). 타인 소유이어야 하므로 자신의 물건에 대하여는 그것에 관하여 생긴 채권이라 하더라도 유치권이 성립하지 않는다(대판 59.5.4. 4291민상 302). 따라서 건축주의 부탁으로 건물을 완공한 경우라도 건물의 소유권이 수급인(공사업자)의 소유로 인정되는 경우에는 공사대금채권을 원인으로 유치권을 행사할 수 없다.

유치권을 행사하기 위해서는 물건을 점유하여야 하는데, ‘점유’란 목적물에 대한 사실상의 지배를 의미하는 것으로, 부동산임차권의 경우 등기를 요하지 않으며 등기할 방법도 없다. 점유방법은 직접점유는 물론 간접점유도 인정되나 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다(2008.4.11. 2007다27236). 공장에 대하여 경비원을 배치하거나 건물에 대하여 거주하고 있는 경우에는 점유하고 있는 것으로 볼 수 있을 것이다. 점유는 압류의 효력이 발생하는 경매개시결정기입등기 전에 하여야 하며, 압류의 효력 발생 후에 점유한 경우에는 유치권을 행사할 수 없고(2009.1.15. 2008다70763. 2005.8.19. 2005다22688), 압류의 효력 발생 후에 점유한 경우 경매등기사실을 과실 없이 알 수 없었다 하더라도 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다(2006.8.25. 2006다22050). 그러나 훔친 물건에 대한 필요비·유익비, 임대차계약이 해지된 후 임차인이 불법하게 점유하면서 그 물건에 대하여 지출한 필요비·유익비와 같이 불법행위에 의하여 점유한 경우에는 유치권을 행사할 수 없다.

 

4. 유치권의 효력

유치권자는 목적물을 계속 점유하고 다른 사람의 인도청구를 거절할 수 있다. 소유자는 물론 강제집행절차에서 집행관이나 매수인에게도 대항할 수 있다. 부동산의 임차인이 지출한 비용상환청구권을 변제받기 위하여 목적물을 점유할 경우 부동산에 대한 사용(거주, 경작 등)을 할 수 있느냐에 대하여 대법원 판례는 이를 허용하고 있고, 다만 그 사용으로 얻은 이익에 대하여는 부당이득으로 반환하여야한다(1962.8.30. 62다294, 1963.7.11. 63다235).

유치권자는 경매청구권이 있으나(민법 322조 1항) 우선변제권은 없다. 유치권자는 우선변제권이 없으므로 경매절차에서 배당을 받을 수는 없으나, 매수인 등 제3자가 목적물에 대한 인도를 받으려면 유치권자에게 변제를 하여야 하기 때문에 사실상의 우선변제권이 있는 것과 동일한 효력이 있다.

그 밖에 간이변제충당권(민법 322조 2항), 유치물의 과실을수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수취권(민법 323조), 필요비 또는 유익비의상환청구권(민법 323조)이 있다.

 

5. 유치권의 소멸

유치권은 담보물권이므로 피담보채권의 소멸·목적물의 멸실·토지수용·혼동·포기 등 일반적인 원인으로 소멸한다. 또한 점유를 본질로 하기 때문에 점유를 상실한 경우에는 소멸되며, 유치권자의 의무위반에 의한 채무자의 소멸청구에 의하여 소멸할 수 있고, 채무자가 다른 담보를 제공한 경우에도 소멸한다.

대법원판례에 의하면, 건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다(1975.4.22. 73다2010).

 

6. 경매절차에서 유치권신고와 실무상 대응방안

가. 유치권신고의 법적 성질

부동산경매절차에서 유치권신고는 경매절차상의 이해관계인신고에 해당하는 ‘권리신고’ 인지 채권을 변제받기 위한 ‘배당요구’인지가 문제되는데, 유치권자는 우선변제권이 없으므로 ‘권리신고(이해관계인신고)에 해당하는 것이다. 정당한 유치권자는 경매절차에서 유치권신고를 하지 않아도 유치권을 행사할 수 있으며, 경매절차에서 유치권을 신고하였더라도 법적인 근거가 없으면 유치권자가 될 수 없다. 법원실무에서는 유치권신고가 있으면 그 적법성 여부를 실질적으로 심사하지 않고 매각기일공고 시에 "유치권성립의 여지가 있다"는 식으로 표기를 하여, 원매자들이 매각절차에 참가하기를 꺼리고 있다.

 

나. 실무상 대응방안

(1) 정당한 유치권인지 여부 및 채권액의 확인
유치권자의 채권이 그 물건에 관하여 생긴 채권인지 여부를 확인하여야 한다. 권리금반환청구권, 임차보증금반환청구권, 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권을 원인으로 유치권을 주장할 수 없다.

(2) 경매등기 후에 점유하였는지 여부 확인
경매개시결정기입등기(압류의 효력 발생) 후에 점유한 경우나 실제 점유를 하지 않고 있는 경우에는 유치권을 행사할 수 없으므로 실제 유치권자가 점유하고 있는 지 여부와 그 점유의 시기를 확인하여 증빙자료를 확보하여 두는 것이 좋다.

(3) 유치권 신고금액의 과다 여부 확인
유치권을 신고하는 경우 채권액을 과다하게 신고하는 경우가 많다. 아파트에 대한 경매사건에서 감정가격과 비슷한 금액의 수리비를 받지 못하였다고 유치권 신고를 하는 경우도 있고 소유자와 허위의 공사계약을 맺고 유치권신고를 하여 저가에 다른 사람에게 매각시키는 경우도 발생하고 있다.

(4) 현장답사 및 유치권자 면담
현장을 답사하고 유치권자를 면담하여 공사여부, 공사금액의 과다신고 여부 등을 확인하고 정당한 유치권 신고가 아닌 경우에는 유치권신고를 철회하도록 한다.

(5) 유입취득
금융기관에서 경매물건을 유입취득(경매를 신청한 채권자 또는 배당받을 채권자가 매수하는 것)하는 것은 바람직한 것은 아니나, 부당한 유치권의 신고로 매각금액이 현저히 낮아질 우려가 있을 경우에는 유입취득 후, 소송 등의 방법으로 유치권을 해결하고 처분하는 것도 한 방법이다.

(6) 법적 대응(유치권부존재 확인의 소)
부당한 유치권의 신고로 저가 매각될 가능성이 있을 때는 집행법원에 매각기일 연기신청을 하고 유치권부존재확인의 소를 제기하여 소송종결 후에 경매절차를 진행한다.