[스크랩] 전원주택 건축과정

STEP 1 : 사전준비(기획)

A. 건축목표설정 체크리스트    1. 주택의 건축목적 - 상시주거용 - 임시주거용(주말주택, 별장) - 사업적인 목적    2. 주택의 성격 - 경제적이고 실용적인 주택인가? - 실용적인 면과 개성적인 면을 중시하는가?    3. 주택규모 - 규모, 층수 결정 - 소요실(침실,욕실,거실,주방 등)의 개수, 규모, 배치, 동선 결정 - 부대시설 및 야외시설 설치 여부 - 장래 증·개축 여부    4. 주택의 외형결정 - 현대식 스타일 - 전통적인 스타일 - 전원풍의 내추얼한 스타일 - 보편적인 형태 - 개성 있는 형태    5. 건축구조방식 - 습식공법 : 조적조, 철근콘크리트조 - 건식공법 : 목조, 철골조, 스틸하우스    B. 예산수립       예산수립의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 정도로 신중한 검토가 필요하다. 기획단계에서     예산수립은 크게 토지매입자금, 건축관련자금, 각종세제관련자금으로 나눌수 있고 지출항목 별로     짜임새 있는 예산 편성이 필요하다.       예산수립 항목을 건축과정별로 기입하다 보면 건축과정 전체에 대한 흐름도 파악할 수 있으며,     예정에 없던 비용이 추가로 발생하여 차질이 생기는 것을 막을 수 있다. 예를 들면, 지적측량비,     사도개설비, 각종 세금에 대한 예산을 설정하지 않아 토지구입단계에서 많은 경비를 지출하게 되면,     내부인테리어 마감재를 값싼 재료로 선택할 수밖에 없기 때문에 만족스럽지 못한 결과를 얻게 된다.
C. 자료 및 정보수집
기획단계에서의 자료수집과 정보수집은 강제성도 없으며, 큰 경비가 지출되는 항목은 아니지만,     건축주의 의사결정을 위해 충분한 시간을 두고 검토해야 할 항목이다.     주택관련 전문서적이나, 잡지, 인터넷을 이용하여 자신에게 필요한 정보를 습득하고 조정해 나가는     과정을 반복하다보면 나름대로의 기준과 방향을 설정할 수 있게 되며, 최종 의사 결정 안에 대한     근거자료로 사용할 수 있다.       번거로움과 수고스러움을 피하고자 주변사람들의 경험이나 단편적인 사실에 근거하여 일을     진행하다 보면 건축과정의 전체흐름을 잡지 못하는 시행착오를 겪게 된다.
D. 전문가 상담
인지도 있는 설계사무소나 견실한 시공업체를 선정하여 건축의 기획단계에서부터 충분한 협의가     이루어진다면 자신의 의견이 최대한 반영된, 만족할 만한 주택을 지을 수 있을 것이다.     앞에서도 언급했듯이 주변사람들의 경험이나 단편적인 지식에 근거하여 일을 진행하기보단     전문지식과 충분한 노하우를 갖춘 전문가와 상담을 하는 것이 시행착오를 줄일 수 있다.       건축을 모르는 일반인들이 내 집을 짓기란 여간 힘든 일이 아닐 수 없다. 주택을 신축하여     입주하기까지 처리해야만 하는 각종 까다로운 인·허가 절차, 부득불 접하게 되는 생소한     전문건축용어, 그리고 건축주들이 가장 많은 부담을 느끼는 예산에 관한 문제 등 이러한 것들을     쉽게 풀어나가기 위해선 전문가와 상담을 하는 것이 가장 좋은 방법이다.
STEP 2 : 토지매입   A. 현장조사 체크리스트    1. 진입로 - 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성 - 효과적인 진입로 포장방식과 주차 차량 동선 배치    2. 경사도 - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토 - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토    3. 토지이용계획 - 주택의 배치, 조경계획, 담장, - 우수관로, 오배수관로, - 정화조위치 - 전기인입, 통신맨홀의 위치 - 지하수개발    4. 주변여건 - 교통, 교육, 의료, 생활편의, 공공 시설의 상황 - 지역내 공사 장애물, 민원발생 소지 여부    5. 건축구조방식 - 습식공법 : 조적조, 철근콘크리트조 - 건식공법 : 목조, 철골조, 스틸하우스   B. 토지관련 서류확인    1. 토지이용계획확인서 - 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서 - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과        제한사항의 유무를 확인 - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래 등    해당사항에 표시되어 있슴.    2. 토지대장 - 토지의 상황을 표시하는 문서 - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급 등이 표시    3. 지적도 - 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ    경계 기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다. - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다. - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도 있으므로    현장방문은 필수    4. 등기부등본 - 토지의 권리관계를 밝히는 문서 - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인 - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반드시 확인한다    5. 건축물 관리대장 - 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서 - 증·개축시나 기존건물 철거후 다시 건축행위를 하고자 할때 필요한 문서   C. 토지관련 인.허가 사항        토지를 사용목적 또는 용도에 따라 구분하는 것을 “지목”라 부르며, 전·답·과수원·임야·대지·        공장용지·학교용지·사적지·묘지 등과 같이 대략 24가지로 구분한다.        이는 전국토의 균형적인 개발과 유지를 위하여 정하기 때문에 법적 강제성과 규제의 성격을 갖고        있으며 토지에 부여된 용도가 아닌 다른 용도로 사용하고자 할 경우 그에 따른 합법적인        행정절차를 수행하여야 한다.      D. 토지관련 법적제한사항    1. 도로의 조건 - 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며, - 도로폭은 최소 4m를 확보해야 함.   2. 환경관련 제한사항 - 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인 - 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항    3. 기타 법적제한사항 - 건폐율, 용적률 - 일조권확보를 위한 높이제한 - 도로사선에 의한 높이제한

STEP 3 : 건축설계

A. 주택건축과정

1. 건축기획 및 사전조사	- 입지선정 - 건축물의 용도/규모 결정
2. 계획설계	- 건축계획도서 작성
3. 기본설계	- 건축허가도서 작성
4. 실시설계	- 실시설계도서 작성 - 시공자, 감리자 결정 - 착공신고
5. 건축공사	- 대지경계측량 - 토목, 골조, 마감공사 - 조경공사
6. 공사완료	- 공사감리보고서 작성 - 사용승인관련서류 작성 - 건축물 현황도면 작성 - 건축물 관리대장 작성
7. 건물사용(입주)	- 건축물 유지·보수

B. 계획설계(가설계) 체크리스트

1. 건물 배치	- 진입부의 선택과 동선처리는 적당한가? - 주차계획은 적당한가? - 조경설계는 적당한가? - 건물의 배치는 적당한가?
2. 실별 요구사항	- 각 실별 요구사항은 반영되었는가?
3. 실별 면적	- 각 실별로 요구사항, 면적분배는 적당한가?
4. 실별 배치	- 각 실의 배치는 적당한가?
5. 동 선	- 각 실별 동선은 원활하며 편안한가?
6. 형 태	- 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양,창호모양,발코니모양 등)
7. 마감재 선택	- 외부마감재의 선택은 적당한가?
8. 기타 요구사항 반영여부	- 특별주문사항은 충분히 반영되었는가?
9. 구 조	- 구조방식의 선택은 안정적이며 경제적인 선택인가?

C. 기본설계도서

1. 건축계획서	- 개요(위치,대지면적 등) - 지역·지구 및 도시계획사항 - 건축물의 규모(건축면적.연면적.높이,층수 등) - 건축물의 층별 면적 - 주차장 규모
2. 배치도	- 축척 및 방위 - 대지에 접한 도로의 길이, 너비 - 대지의 종ㆍ횡 단면도 - 건축선 및 대지경계선으로부터 건축물까지의 거리 - 주차동선 및 옥외주차계획 - 조경계획
3. 입면도	- 2면 이상의 입면계획 - 외부마감재료 표기
4. 평면도	- 1층 및 기준층 평면도 - 기둥, 벽, 창문 등의 위치 - 복도 및 계단의 위치
5. 단면도	- 종ㆍ횡 단면도 - 건축물의 높이, 각층의 높이 및 반자높이

D. 실시설계

1. 배치도,각층 평면/입면/       단면도/각부 상세도	- 건축허가도면 외에 상세한 기재가 필요한 각종 상세도를 포함한   건축도면
2. 구조도(필요시)	- 구조내력상 중요한 부분의 평면 및 단면 - 주요 부분의 구조상세도면
3. 설비도(필요시)	- 건축물의 냉ㆍ난방설비, 위생ㆍ환경설비, 전기ㆍ통신설비 등에   관한 도면
4. 실내마감도	- 벽 및 반자의 마감재료 및 상세도면(품명,규격 기재)
5. 시방서(일방사항/특기사항)	- 건축도면에 표기할 수 없는 경우, 재료의 성능 및 재질 등에   관한 (일반사항/특기사항) 사항 표기

 

STEP 4: 건축시공

A. 건축시공과정

 

B. 건축 준비 체크리스트

1. 견적서 수렴	- 설계도에 표기된 내용과 견적서에 명시된 내용에 차이가 없는가? - 재료의 수량이 바르게 산출되었는가? - 단가는 바르게 적용되었는가?
2. 시공자 결정	- 시공업체는 초기 계획한대로 올바르게 결정되었는가? - 합리적인 공사비를 제시하는 시공업체를 선택했는가? - 풍부한 시공경력이 있는 시공업체를 선택했는가?
3. 계약서 작성	- 계약을 문서화하여 법적구속력을 갖는 계약을 체결하였는가?   (문서화 되지않은 구두계약은 위험) - 계약서에 공기, 공사금액, 공사대금 지불방식, 하자보수기간 등이    올바르게 표기되어 있는가?
4. 착공신고	- 착공신고를 하고 착공신고필증을 교부받은 후에 공사를 진행    하는가? - 착공신고는 설계자가 건축주의 협조아래 신고업무를 대행한다.
5. 특이사항(기존건물철거)	- 기존 건축물을 철거해야 하는 경우 철거예정일 7일전까지    건축물철거신고를 하여야 한다.

C. 토목공사 (토지기반공사)

토목공사는 건축시공의 처음과 마지막에 진행되는 공사로서, 집터를 잡고 기초 설치를 위해 토지를      성토·절토하는 공사, 그리고 최종 단계에서 건물 주변 대지를 되메우고 정리하는 공사를 말한다.

본격적인 토목공사에 앞서 지적측량(대지경계측량), 현장사무소설치(필요시),      가설용수와 가설전기를 설치하는 가설공사(필요시)가 선행되며,      토목공사는 [터파기공사 ⇒ 기초 공사 ⇒ 되메우기공사]의 순서로 진행된다.

토목공사에서 주의할 점은 건축물이 도면에 근거하여 적합하게 배치되었는지 여부와 기초의 형태와      크기, 배근이 도면에 근거하여 제대로 시공되었는지, 오폐수 및 정화조시설 등에 문제가 없는지를      살펴보아야 한다.

D. 건축공사

건축공사는 시공과정 중 많은 세부공정들의 실행되는 단계로서 주택의 구조체를 완성하고,      내외부 마감공사, 인테리어 가구 설치를 실행하는 단계이다.

E. 설비공사

설비공사는 주택의 실내 환경과 건축물의 기능을 향상시키고 생활의 각종 편의를 제공하는      시설물을 설치하는 공사이다.

기술의 진보와 생활수준이 고급화되면서 설비의 중요성이 증대되고 있고 있으며, 설비시설도      다양해지고 고급화되어 가는 추세이다. 건축설비로서 가장 보편적인 것은 전기ㆍ급배수ㆍ      위생냉난방ㆍ환기ㆍ주방설비 등이며, 그밖에 중요한 것으로는 가스설비 등이 있다.

F. 부대공사

부대공사는 공사 마무리 단계로서 조경공사를 중심으로 외부에 설치되는 각종 시설물에 대한      시공이 포함된다. 외부 데크 설치, 조경공사, 대문, 담장, 외등, 연못, 석축쌓기 공사, 감시카메라      설치, 대지 포장공사(외부바닥마감, 트랜치커버, 각종맨홀, 경계석 설치)가 부대공사에 해당된다.

부대공사는 시공 계획도 중요하지만 건축물의 시공과정 도중, 시공자와 충분히 협의하여      현장여건에 맞는 공사를 시행하는 것이 가장 유리하다.

G. 사용승인검사(준공검사)

공사가 완료된 후 공사감리자(설계자)는 감리완료보고서를 첨부하여 행정기관에 사용승인 신청을      한다. 행정기관은 사용승인신청 접수일로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격된      건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사필증을 교부한다.      완공이 되면 시공자는 건축주에게 최종건축물을 양도하며, 건축물 사용상의 주의점, 설비시설의      사용절차를 알려주고, 건축주는 잔금을 지불하게 된다.

사용승인검사가 완료되면 건축주는 취득한 집을 등기하기 전에 관할행정기관에 주택신축에 대한      세금을 납부해야 등기신청을 할 수 있다.

입주 후에 건축주는 건축물 관리대장을 발급 받아 등록세영수필확인서 및 통지서, 등기신청서를      첨부하여 건축물 소재지의 등기소에서 등기를 하게 되는데 이것을 소유권 보존등기라 한다.      대개 소유권 보전등기는 세금문제와 절차가 어려움으로 법무사의 협조를 구하도록 한다.

STEP 6: 사후관리

A. 건축도면관리

설계도서는 주택에 대한 각종 정보가 기록되어 있는 만큼 건축주 스스로 자신의 주택을 관리하고      운용하는데 필요한 정보를 얻을 수 있다. 특히 증축이나 개축, 설비시설이 포함된 개·보수 작업이나,      하자가 발생했을 경우에 유용하게 사용할 수 있다.      덧붙여 제안할 사항은 주택을 매매하거나 양도할 때 각종 문서들과 함께 건축도면을 전달한다면,      새 주인이 건축물을 관리하는데 도움이 될 것이다. 많은 경우, 주택매매단계에서 도면이 소실되거나      전달되지 않아 새로 주택을 구입한 사람이 주택을 증축하거나 개축할 때 건축에 대한 근거도면이      없어 애를 먹는 경우를 많이 볼 수 있기 때문이다.

B. 주택청소

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C. 주택수리

주택수리는 시간이 흐름에 따라 파손되고 노화된 부분을 보수함으로써 그 기능을 유지시키는      공사이다. 이것은 경제적으로 건물의 재산가치가 떨어지는 것을 막고 건물의 수명을 연장시키는      활동이라고 할 수 있다.      대개 문제가 발생하여 수리하는 경우가 많지만 3년을 주기로 사전에 점검하고 수리함으로써      시설물의 안정성과 기능성을 확보하는 것이 바람직하다.      페인트칠, 창이나 문 손질, 정원손실, 통풍구나 배수구 청소 정도는 개인의 힘으로 가능하지만,      보일러, 전기, 설비시설의 점검 및 수리, 구조체의 보수ㆍ보강, 각종 누수 등은 전문유지보수업체에      의뢰해야 한다.

D. 주택증.개축

증축은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적 또는 높이를 증가시키는 것을      말하며, 개축은 기존건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위      안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.      증·개축은 초기 건축예산의 부족, 가족구성원의 변화, 생활양식, 취향 등의 변화로 살아가면서      필요에 따라 증축이나 개축을 실행하는 경우가 많지만, 때에 따라서는 많은 제약조건으로 인해      증·개축이 불가능하거나 많은 경비가 소요될 수 있다.      그러므로 주택기획단계에서부터 생활변화를 검토하고 장기적인 실행계획을 세운 뒤, 설계단계에서      증축에 대한 기술적인 사항을 고려하여 설계하는 것이 바람직하다. 증ㆍ개축은 기존 토지와의 관계,      구조적 안정성, 설비배관 문제, 기존 생활공간과의 관계, 미관상의 문제를 수반하게 되므로      설계당시 증축을 고려한 설계안을 작성한다면 안전하고 경제적인 증축이 될 수 있다.

출처 : Feel up(必-upgrade)

글쓴이 : oldmonk 원글보기

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