토지가격 산정 농지전용 산지전용 - 농지 200평 농가주택 30평

토지의 가격을 논할 때 예전에는 공시지가에 몇배

아니면 주변시세를 비교하여 저 땅이 얼마정도 하니까 이 땅은 얼마정도 하는 것이 타당하다라고 하는 평가 방식이

일반적으로 토지가격을 논하는 기준이 됐습니다.

 

그러나, 이 방식은 주먹구구식 방법이지 실제 사용목적에 따른 토지가격평가방법은 아닙니다.

토지를 매입할 때 토지가격을 정확하게 평가하기 위해서는 토지매입자가 토지매입목적에 맞게 변경했을 때까지 지불하는

모든 비용과 시간을 토지매입가에 반영하여 계산하고 답을 구해야 한다는 것이 토지 매입시 기본정석입니다.

이 기본정석으로 계산하고 정리한 후 매입여부를 결정해야 한다는 뜻입니다.

 

일단, 복잡한 내용이 예상되는 이 글을

사례를 들어 설명해드리는 것이 이웃님들께서 이해하시는데 도움이 되기에....

복잡하지 않게 토지가격의 진짜 평당가격을 구하는 법 단순한 사례를 들어 설명해보겠습니다.

 

그러나, 투자자로서 토지를 매입하는 경우는 토지매입에 따른 차후 예상 수익률까지 따져야 하므로 이번 글에서는 제외합니다.

(이 부분은 각자 판단하셔서 계산하셔도 됩니다.)

글의 특성상 미래의 예상 수익률까지 산출하고자 한다면 글이 한정없이 길어집니다.

그렇기 때문에 여기서는 토지전용을 후 주택건축까지만 먼저 이야기하고

추가적으로 일반적으로 쉽게 진행될 수 있는 사례 몇 가지를 첨가하는 것으로 글을 정리할까 합니다.

 

기본전제조건입니다.

농지를 매입하여 200평을 농지전용하고

30평 주택을 건축하는 경우입니다. (가장 보편적인 사례이기 때문입니다.)

 

1. 농지의 상태가 택지로서 문제가 없고 바로 건축을 할 수 있다면

    최종 대지로 전환되어 택지로 조성되기 전까지의 비용을 계산합니다.

    농지의 경우 농어업인을 위한 농가주택이 아닌 일반주택이라면 농지전용비 감면이 없으니

 

1-1. 농지전용비는 공시지가의 30%(최대 m2당 5만원)

       공시지가가 m2 당 20,000원이고 660m2(약 200평)을 전용한다면

       660m2 x 20,000원 x 0.3 = 3,960,000원

 

  -2. 농지전용대행비 150만원과 건축신축허가시 설계인허가비용 150만원정도

       (협의에 따라 조정이 가능한 부분이 있지만 일반적으로 청구되는 비용으로 계산)

 

  -3. 전기인입비 50만원내외

 

  -4. 상수도설치비용(지하수개발시 소공인 경우 200만원내외 대공 800만원내외,

        마을상수도 연결시 1-300만원내외)

 

1-1~4까지 비용합계 :

        3,960,000원 + 3,000,000원 + 500,000원 + 2,000,000원(소공기준) = 9,460,000원

       약 1,000만원이 듭니다.

 

2. 농지의 상태가 택지로 조성하기에 토목공사가 필요한 경우

 

1-5. 토목공사비

토지의 상황에 따라 직영공사로

굴삭기 02(일대여료 30만원내외) 06(일대여료 45만원내외)를 부르고

성토작업이 필요하면 (15톤 덤프트럭으로 작업시 흙을 받아오는 거리에 따라 차당 2-6만원내외 평균 4만원

- 흙값이 아니라 15톤차량 운반비로 보시는 것이 맞습니다.)

석축작업이 필요한 경우 15톤 덤프기준 발파석 차당 15만원내외 온양석 등 문양석의 경우 평균 25만원내외로

평균치를 계산해봅니다.

 

만일, 토목회사에 일괄 계약을 맡기시고 진행하시면

평당 2만원에서 토목공사의 정도에 따라 10만원정도의 일괄 공사견적을 받습니다.

그럼, 200평 택지조성기준 토목회사에 일괄계약으로 공사를 맡겼을 경우

토목공사비는 400만원에서 2,000만원까지 예상할 수 있습니다.

직영공사를 하시면 토목회사에 맡기셨을 때보다 약 1/2 정도 경비절감이 되는 것이 일반적인 사실인데....

대신 직영공사를 진행하는 분께서 토목공사에 대해 기본적인 지식이 있으셔야 한다는 전제조건이 충족되어야 합니다.

아니면 도와 줄 현장책임자분을 섭외하셔야겠죠.

 

다시 토목공사비까지 포함하여 계산해보면

1-1~5까지 소계는 9,460,000원 + (400만원 - 2,000만원) = 약1,400-3,000만원정도를

농지를 택지로 조성하는데 드는 비용으로 예상됩니다.

 

1-6. 농지전용에 따른 취득세

공시지가가 농지에서 대지로 용도변경되면서 높아지게 됩니다.

공시지가 낮은 지역에서는 큰 금액이 아니나 주변 대지의 공지지가를 알게 되면

현재 농지에서 대지로 전용시 취득세(공시지가 증가분에 대한)를 예상할 수 있습니다.

 

농지 공시지가가 m2 당 20,000원이고 660m2(약 200평) 전용 후 대지 공시지가가 m2 당 100,000원이 되었다면

공시지가가 m2당 80,000원이 증가한 것이므로

80,000원 x 660m2 x 0.02% = 1,056,000원

(약 100만원, 공시지가가 낮은 지역은 더 적게 나오고, 공시지가가 높은 지역은 이 비용이 많이 올라갈 것입니다.)

 

1-1~6까지의 대략적인 소계로

약1,500-3,100만원의 비용이 추가적으로 발생한다는 것을 발견하셨을 겁니다.

이 산출된 금액을 전용면적 200평기준으로 평당 추가비용을 나눠보면

평당 약75,000원 - 155,000원의 평당가가 상승한다는 것을 발견하실 수 있습니다.

 

물론, 공시지가가 낮은 지역과 높은 지역에서는 이 편차가 높아집니다.

그럼 이 사례에 나온 농지 200평 매입비가 매수시 평당 10만원이였다면

실제 택지로 전환시 계산되는 평당가격은 평당 17,5000원 - 255,000원이 되는 것입니다.

 

여기에 택지조성에 따른 시간과 현장을 오가며 들어가는 경비계산 및 소소한 세금 등 비용을 포함하지 않았으니

눈에 보이지 않고 각자의 판단에 따라 평가금액이 다를 수 있는 이 부분은 이글을 읽으시는 분이 각자 판단하셨으면 합니다.

 

이 기본전제조건의 사례를 든 200평만 매입하신 상황이라면

매도자에게 평당 10만원에 매입하셨지만

실제 매입가격은 평당 17,5000원 - 255,000원에 매입하시는 것입니다.

 

그리고, 농지 400평을 매입하고 그중 200평만 전용한 것이라면

(200평 x 10만원) +(200평 x (17,5000원 - 255,000원))

= 2,000만원 + (3500만원 - 5,100만원) = (5,500-7,100만원) ÷ 400평

= 평당 137,500 - 177,500원에 매입하시는 것으로 계산식이 나옵니다.

 

여기서 나온 금액을 가지고 주변 비슷한 조건의 대지가격과 비교를 하신다면

내가 높은 가격으로 매입한 것인지 아니면 저렴하게 매입하는 것인지 판단하실 수 있습니다.

만일, 주변의 비슷한 조건의 대지가격이 15만원이라면 농지를 전용하여 택지로 조성하는 것보다 큰 이익은 없고

시간과 경비가 든다는 점 때문에 농지는 저렴한 것이 아니라는 뜻이 됩니다.

 

그리고, 여기에 추가적으로 추가비용에 넣어야 하는 경우가 있는데...

예를 들면 도로포장을 해야하는 경우

그리고, 농지전용 후 건축행위신청시 하천점용이나 구거점용을 받아야 하는 경우

다리를 놔야하는 경우 등등 현황 상황에 따라 추가비용을 대략적으로 계산하시여

이를 모두 매입하는 토지가격에 반영하고 매입가격판단을 하셔야 하는 것이 맞다고 봅니다.

 

다음으로 농지전용이 아닌 산지전용의 경우를 들어보겠습니다.

 

산지전용의 경우는

농지전용비가 공시지가의 30%인 것과는 달리

전국적으로 매년 산림청에서 고시하는 산지전용비기준에 따라 적용을 받습니다. 평균 m2 당 2,000원내외입니다.

다시말해 평당 공시지가와 상관없이 만원이 넘지 않는다는 뜻입니다.

 

따라서, 연접개발제한 등 규제사항에 적용되지 않는 임야라면 공시지가가 높은 지역에서는

산지 전용시 농지전용보다 전용비가 많이 절감됩니다. 그러나, 공시지가가 낮은 지역에서는

오히려 산지전용비가 더 나올 수도 있습니다.

(공시지가가 무척 낮은 지역은 농지전용이 더 비용절감이 될 수도 있다는 뜻도 됩니다.)

 

그리고, 산지전용시에는 전용절차를 진행해보시면

카페에서 어느 정도 개발에 따른 절차와 비용을 말씀드린 글들이 있지만 간단히 말씀드리면

농지전용시 지급하는 토목회사의 인허가대행비보다 산지전용시 인허가대행비가 최소 100만원 이상 더 듭니다.

절차도 조금 더 까다롭습니다. (경사도와 임목도 등 조사사항이 더 많기 때문입니다.)

여기에 대부분의 임야가 경사지가 많으므로 그에 따른 토목공사비를 계산에 포함시키셔야 합니다.

여기까지 계산식을 구하신다면 산지전용시 평당 추가비용을 계산하실 수 있을 겁니다.

임야의 매수가격에 이 평당 추가비용을 포함시켜 평당가격을 구하시면 임야의 실제 매입가격이 됩니다.

(농지매입시 실제 매입가격 평가 방법을 참조하시기 바랍니다.)

 

다음으로 과수원을 조성하기 위해 농지나 임야를 매입하는 경우를 얘기하겠습니다.

 

과수원의 경우

과수원조성에 따른 비용이 발생합니다.

농지의 경우는 별도의 농지전용절차를 밟지 않으시기 때문에

유실수 식재비용과 수확기까지 들어가는 비료 및 농기계의 감가상각비 등을 예상하셔야 합니다.

 

물론, 내가 원하는 종목의 유실수가 식재되어 있지 않다면

당연히 자신이 원하는 유실수묘목을 구입하여 식재하고 과수원 조성을 하시길 원하실 겁니다.

유실수의 경우 성목을 이식하지 않고 묘목을 식재하는 것이 현실적이므로

묘목값은 묘목상을 인터넷에서 검색하시면 쉽게 아실 수 있을 겁니다.

보통 한주당 3,000 - 10,000원 내외에 매입하실 수 있습니다.

그리고, 식재는 한주당 차지하는 면적이 유실수의 종류에 따라 1주당 1-3평정도를 배치합니다.

그럼, 과수원조성에 따른 묘목값이 나오실 것이고 수확 예상시기까지 대략적인 과수원조성비용이 예상되실 겁니다.

이 예상 금액을 농지의 평당금액에 반영하시면 과수원조성시 실제 농지가격을 대략적이나마 판단하실 수 있습니다.

 

그리고, 임야의 경우는 산지전용을 하여 지목변경을 하는 경우는 택지조성시 산출하는 방식을 대입하여 추가비용을 계산하시

고 지목변경을 하지 않고 수종개량(산의 나무 종류 변경)을 하시는 경우를 벌목 비용과 처리비용까지만 계산하시면 될 겁니다.

수종개량의 경우는 합법적으로는 토목공사가 허용안되고 있으니 이 부분은 꼭 참고하시고 판단하셨으면 합니다.

 

여기까지 과수원조성에 따른 평당 비용이 산출되신다면 매입비용에 포함하여 실제 매입평당 가격을 계산해보시고

주변 과수원의 평당매매가격을 비교하신다면 매입가격이 적정한지 판단이 서실 것입니다.

(물론, 여기서도 시간과 경비 계산은 각자의 판단에 맞깁니다.)

 

여기까지 실수요자분들이 시골에 가셔서 진행하실 수 있는 개발행위를 대비한 토지매입시

실제 매입평당가격을 산출하는 법에 대해 대략적인 방법을 말씀드렸습니다.

 

이 방식이 어찌보면 복잡해보이고 불필요한 계산일 수 있어 보이지만

이렇게 복잡해 보일 수도 있는 방식으로 계산하고 토지를 매입하는 이유는

토지매입시 자신의 용도에 맞게 토지를 변경하는 비용을 계산하여

실제 토지개발시 추가되는 비용으로 인한 평당가격 상승분을 계산하지 못하시면

주변 시세대비 오히려 시간도 많이 걸리고 비용도 많이 드는 토지를

비싸게 매입한 꼴이 되는 경우가 생기는 것을 막기 위함입니다.

 

분명, 자신이 처음부터 토지를 개발하고 가꾸면서

내 구상대로 진행한 터를 만들어낸다는 것에 대만 만족감과 보람은 계산식으로는 뽑을 수 없는 부분입니다.

 

그러나, 현실적으로 토지매입시 평당가격을 산출함으로 해서

 출발선상에서 주변시세 대비 무리한 매물을

단지 평당가격이 낮다는 이유하나만으로 매입하지 말아주셨으면 하는 마음에서 글을 썼습니다.

 

특히, 오지의 임야를 저렴하게 매입하여 개발하시겠다는 분들에게 잘 판단하고 움직이시는 것인지

다시 한번 생각해보시라는 마음에서 썼으니 잘 이해해주셨으면 합니다.

 

임야개발의 경우 평당 토지가격이 낮은 경우 오히려 개발비용이 배보다 배꼽이 큰 경우가 비일비재하기에

그리고, 매입가격도 중요하지만 추가 개발비용이 만만치 않음을 잘 계산하시고 판단하셨으면 하는 마음에서

짧은 지식으로 정리하였기에 참고하셨으면 합니다.

 

기타 다양한 사례들은 각자의 토지 상황에 따라 이 내용을 기준으로 가감하여 판단하셨으면 합니다.

 

ps.

실제 평당가격을 산출하시면

다음으로 교려하실 사항이 주변시세대비 토지가격비교는 물론 전국적으로 같은 조건의 토지들의 가격대와 비교하시여

그 지역토지가격이 합리적인 가격인지를 판단하시는 것은 그 다음으로 판단하시고 진행하셔야 할 부분입니다.

 

비슷한 조건인데 가격차이가 난다면 그 이유를 찾으시고 그 이유가 합당하다고 생각하시면 토지를 매입해도 되는 것이며,

지역적인 토지부동산시장의 분위기로 인해 거품이 끼었다고 판단하신다면 당연히 매입은 보류하는 것이 현명한 판단입니다.

 

토지매입이 딱 떨어지는 이론으로 정립할 수 있는 것은 아니지만

가장 기본적인 지식이라 생각하시고 마음 속으로 이해되실 때까지 공부하시기 바랍니다.

 

[출처] 토지가격 산정방법- 농지전용 및 산지전용|작성자 지금은수익부동산시